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    回龙观无法 躺平,天通苑只有 折叠

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    • 区房管员

      早高峰时段,地铁天通苑北站异常拥堵

      在北京,天通苑和回龙观太像了,简直是“双胞胎”。两地均处在北京城区以北、昌平区的南端;20多年前都还是村庄、农田和农场;2000年前后,又相继成为北京经济适用房的起点,迎来命运大转折;再后来,随着“北漂大军”汹涌而来,它们又被冠上“堵城”“睡城”之名。不过,20多年后的今天,不管是基础教育和医疗资源,还是创业创新领域,从各项数据上来看,回龙观跟天通苑拉开了距离。相比天通苑的“折叠”,回龙观似乎可以稍微“躺平”了。但是,回龙观也无法真正“躺平”。

      《昌平分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》构建了昌平区“一轴一带一廊、两城一区多点”空间结构


      昌平分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》中的“一区”即指回龙观、天通苑地区


      1天通苑和回龙,观究竟住着多少人?都说天通苑和回龙观人口密度特别高,那么这两个大社区究竟住着多少人呢?有网友说回龙观有近50万人,而一提“亚洲第一大社区”天通苑就更离谱,有说40万人的,有说70万的,甚至还有说近百万的。第七次人口普查结果显示,2020年底整个昌平区有常住人口226.9万,那天通苑和回龙观会住下全昌平区的一半人口吗?还真没那么多。先来看全昌平区的情况。过去10年间,昌平区常住人口增加约60.8万,在北京16区中,常住人口总数仅次于朝阳区和海淀区,位居第三,常住人口增长数仅次于通州区和大兴区,同样居于第三。这值得玩味:过去10年间常住人口下降的6个区正好是城6区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山),包括昌平区在内的郊区10区均呈增长势态。这跟北京疏解首都功能、缓解人口资源环境矛盾、加大人口调控力度有关。

      昌平区在过去20年间,常住人口增加约165.4万。这个数字不可谓不大。可以想一下:一个地方用20年时间,使常住人口增加2.7倍、由60余万增至227万是什么概念?而2000年正好是天通苑和回龙观开发的起点,当时作为乡镇中村庄和农田的这两处地方,常住人口之和大概只有几万。

      昌平区的开发跟外来人口的不断流入是同步的。2010年底,昌平区外来常住人口数量已超过户籍人口数量。2020年底,昌平区外来常住人口在全区常住人口中占比更大,已近58%。

      那么,天通苑和回龙苑到底住了多少人呢?为对比方便,这里只选择对比天通苑和回龙观的核心区,即:天通苑地区的天通苑南街道和天通苑北街道,回龙观地区的回龙观街道和龙泽园街道,这也是我们脑中所想、口中所说的天通苑和回龙观两大住宅区。如此可以看到,天通苑和回龙观地区的常住人口分别约为25.9万、34.8万,它们的常住人口之和是60.7万。尽管没有网友说的那么多,但这一数字无疑还是非常大的。单从常住人口数量来看,天通苑和回龙观已相当于两个中等县城。

      有中等县城的常住人口规模,却没有中等县城的占地面积。天通苑和回龙观核心区的占地面积分别不足11平方千米、17平方千米。如果折合成正方形,天通苑和回龙观就是个边长分别约3.2千米、4.1千米的正方形。

      天通苑地区的天通苑北街道和天通苑南街道


      回龙观地区的回龙观街道和龙泽园街道


      天通苑和回龙观是昌平区人口密度最高的两大地区。昌平区处于北京西北部,有大量山地,居庸关长城和十三陵水库是区内著名景点。全区占地面积约1352平方千米。天通苑和回龙观处在昌平区南部平原上,跟北京市区紧密相连,常住人口自然就多。据计算,占昌平区总面积约0.8%、1.2%的天通苑、回龙观,分别居住着昌平区约11.4%、15.3%的常住人口。天通苑人口密度稍高于回龙观,均为整个昌平区的十几倍。那么,天通苑的常住人口密度为何会高于回龙观?天通苑住宅以高层为主,大量住宅楼动辄在20层以上,而回龙观以10层以下住宅楼为主。

      再来看房价:过去10年间,天通苑和回龙观的平均房价均上涨约2倍,到2020年,天通苑平均房价约4.1万/平米,回龙观平均房价约4.9万/平米。如此房价,让多数人“高攀不起”。

      2021年每月天通苑地区平均房价/平米 截图来自安居客


      2021年每月回龙观地区平均房价/平米 截图来自安居客


      两个地区离北京主城区的距离差不多,但是回龙观的平均房价为什么比天通苑要高一些呢?很多人认为,是回龙观的“码农效应”在起作用,是码农“成就”了回龙观。回龙观紧邻西二旗、上地、后厂村、中关村等IT高技术产业聚集地,大批高收入的码农在回龙观租房、买房,乃至结婚生子、扎下根来,带动了回龙观的快速发展,催动着回龙观的中小学校、医院、商业、公园等配套设施的建设和完善,也抬高了回龙观的整体房价。另外,天通苑以高层楼居多,且整体户型偏大,不如回龙观户型紧凑,楼与楼之间密度低,更适合市场。

      上图:2002年前后正在建设中的回龙观 下图:如今的回龙观


      天通苑的住宅楼以高层为主 这是很多人眼里鲜活的“北京折叠”


      2天通苑常住人口多达26万,咋就连一所高中都没有?生活在回龙观、尤其是天通苑的家庭一旦有了孩子,就会切身体会到这里的基础教育资源有多缺乏。通过检索地图和实地探访,我们统计:天通苑有小学7所、初中4所、高中0所,回龙观有小学9所、初中4所、高中2所。(若一所学校同时有小学、初中和高中,那么在计算时,我们认为其有1所小学、1所初中和1所高中。)这当然跟基础教育资源丰厚且优质的海淀区、西城区没法比,就是跟丰台区、大兴区比也存在一定差距。

      如果我们假定天通苑和回龙观的0-14岁的常住人口比例跟整个昌平区基本相同,那么按照这10.4%的比例,并且我们进一步假定这其中一半(即5.2%)的常住人口比例是7-14岁的正在读小学或初中的适龄学生,那么天通苑和回龙观地区就分别约有1.35万、1.8万的小学和初中学生。按照这两个数字,不管是天通苑还是回龙观,中小学校都无法提供充足的学位,不能满足当地孩子就近入学的条件,就更别说提供优质教育资源了。不过,回龙观地区的基础教育资源还是要比天通苑地区好一些。不管是在中小学校数量、学位数量上,还是在学历阶段覆盖、优质师资提供上,回龙观都要大大好于天通苑。近年来,天通苑只引进了昌平一中教育集团、清华附小,回龙观不仅有昌平二中教育集团、首师大附中,还引进了北京牛小学牛中学等优质教育资源——北京育翔小学、一六一中学、清华附中。可以看下面的天通苑地区中小学分布图和中小学教育资源概况表:

      常住人口约26万的天通苑只有7所小学、4所初中,至今仍没有高中




      下面是回龙观地区中小学分布图和中小学教育资源概况表。可以跟天通苑对比着看。

      常住人口约35万的回龙观地区,有9所小学、4所初中和2所高中。虽然基础教育整体还是跟不上实际发展,但已比天通苑好出不少。

      中小学教育资源的严重匮乏,为回天地区、尤其是天通苑地区有孩子的家庭带来的困扰是巨大的。网上很容易搜到相关的吐槽和反馈,也有不少天通苑业主提出了类似“希望天通苑地区能多开设中小学,多引进名校师资,避免扎堆申请入学”的建议。天通苑基础教育资源匮乏的问题由来已久。查阅资料可知:2006年就曾有业主因为小区内新校舍变成私立学校,而给市长信箱写信,还有业主联名上书教育部,陈述孩子无法就近读书的困难。2010年天通苑志愿者协会网站做了一项调查“天通苑老邻居为何离开”的调查,显示,“本人或邻居已搬离或打算搬家的”占83%,而搬离的原因中,因医疗滞后的占9%,因交通拥堵的占30%,因孩子上学难的高达60%。一些业主为解决孩子上学的问题,采取“换租”方式,把天通苑的大房子租出去,在教育资源好的区域(比如海淀、西城)租个小房子,让孩子上初中高中。甚至有的业主为了孩子的教育,卖掉天通苑的宽敞房子,换成市区的小房子。直到今天,业主还在呼吁增加天通苑的中小学。面对天通苑仍无高中的现实,适龄学生要么去50里外的昌平一中二中读高中,要么跨区读高中,然而跨区读书的名额又很有限。

      “回天计划”中,在天通苑地区创建的清华附小昌平学校(天通苑校区)。2019年的新闻报道称,该校的创建,带动之前去海淀、西城等区就读的天通苑地区学生回流。既然回天地区是同时期开发的,为什么天通苑的基础教育资源会较大地逊于回龙观呢?甚至有情绪激动的网友会说出它们“一个亲生的,一个后娘养的”。据了解,回龙观主要是北京城建集团开发的,相关配套都很规范,天通苑是由顺天通房地产开发集团有限公司开发的,因此作为开放式社区的天通苑,排布着一个挨一个的小区,密布着高高低低的住宅楼,而教育用地和商业用地却很缺乏。

      该图片截图自天眼查


      另外,回龙观居住着大量互联网行业高素质、高收入人才,受关注程度也比天通苑更多,或许等地铁17号线开通后,天通苑会受到更大关注。北京地铁17号线由北部的未来科技城直到东南的亦庄,全长近50公里。途经天通苑东站、望京西站、永安里站等。预计2023年将全线开通,届时若能把更多的望京和国贸的高素质人才引到天通苑来,就会带动天通苑的整体发展。

      途径天通苑的北京地铁17号线北端,初步计划2023年具备开通条件


      2018年,北京市人民政府办公厅印发了《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018—2020年)》,即三年为期的“回天计划”。在“系统配套教育资源”方面,“回天计划”称:通过名校办分校、集团化办学、教师培训交流等多种方式,着力改善教学条件,积极提高教学质量,促进教育优质均衡发展。2018年,完成10所幼儿园和天通中苑西区小学移交接收工作,开工建设1所幼儿园、2所中小学校;2019年,开工建设6所幼儿园、3所中小学校;2020年,开工建设1所幼儿园、2所中小学校。不过,天通苑那些有孩子的家庭犹如久处旱地的农人一样,仍然处在“我怕等不及”和“眼看春雨至,只恨甘霖少”的苦恼之中。第二轮“回天计划”已于2021年夏天启动,相信这一政策将会对天通苑和回龙观的基础教育资源带来很大提升。天通苑业主也盼望着能引入更多更好的学校和老师。

      第二轮“回天计划”中的“推动区域教育高质量发展”

      居民标兵

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      区房管员

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      居民标兵

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      小区楼长

      梳理的不错!不过作者可能对天通苑不太知根知底,只是表面数据,也不大知道回天计划为何在天通苑打水漂的真正原因,当年代建代管的遗留问题,交接的成本问题,属地与军的问题,反正,只能是希望一天天变好,但是速度不可能有太快的预期

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      区治安员

      希望天通苑越来越好

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      区治安员

      相信天通苑会越来越好

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      区房管员

      回比天获得了更多资源倾斜,但是天比回潜力大多了。就发展来说,人多而稠密从来不是劣势,而是优势。龙德广场、清华长庚医院,能快速发展为地区顶尖水平,主要是依托于这边的巨大人口,当然投资方带来的优质资源也很关键。天通苑相当于一个中等城市人口规模,什么都能发展起来的,只要给资源

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      区房管员

      难得好文

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      小区楼长

      这个是要顶一下,现在宣传内容天天跟写总结似的谈回天政绩,事关天通苑是一件事情八百遍的说,到头来只做了那几件事。回天计划虽然带来了一些改变,但还是与预期差距甚远,看完这数据,才是真实的体现。

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      区房管员

      yangruiqwe 发表于 2022-8-17 14:39
      这个是要顶一下,现在宣传内容天天跟写总结似的谈回天政绩,事关天通苑是一件事情八百遍的说,到头来只做了 ...

      说的很细致很公道,也很现实。不可置否天通苑现在需要一个改变的契机,迟迟没来。
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