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[天通快讯] 天通苑的房价未来能跑赢大盘

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发表于 2020-12-12 12:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
    不可忽视北京市重点项目回天计划对天通苑的利好,北京市委全会描绘首都“十四五”发展蓝图,继2018年三年“回天计划”后,再提深化“回天有我”创新实践,实施新一轮回天地区行动计划。未来几年,“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

      市委书记蔡奇多次到回天地区参加调研,了解回天地区的回天计划建设进展。北京市直各部门落实责任,对口分工负责,到场报到,解决问题,这么重视一个社区的治理、规划,打造成社区样板和典范,这在北京的历史上都没有的。


    由于天通苑目前房价较低,大面积户型多,市里重视,地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域,不管工作地换在其中的哪里,离三地都不远,更是码农的首选。


      又在北京中轴线北延线上,上风上水,风水极佳,又有地铁5号线贯穿小区,将与地铁13A换乘,以及将来的17号线经过。


  根据目前二手房交易记录,天通苑已经成为北京外迁换改善住房最热门的商圈。
   回天计划、回天地区已经成为热门词语,天通苑的春天很快到来!


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 楼主| 发表于 2020-12-28 13:02 | 显示全部楼层
不考虑未来加装电梯的情况下,天通苑顶复购买的人群是怎么样的
回答:把房产当作纯粹投资行为的人,始终是小众。绝大多数的买家,看重的任然是房子最基本的属性:地段 面积 品质 以及我的资金,贷款能力,可以买到以上选项的什么组合?对于在北京成家立业,有父母有小孩的人来说,房屋的面积和房间数(功能率)始终是第一位的。只要交通仍然在市区接轨的范围以内,居住品质不要低于平均值,就是绝大多数的工薪白领和生意人小老板的选择。五环边上的天通苑,紧靠地铁,500万买200平4居,还会加电梯,社区环境在逐步提高,30分钟到望京,1小时到国贸,很难找到同类型性价比的标的了。而在望京,具备这样的功能和面积的标的,总价已经要1000万以上(2001左右老破大,居住环境比天通苑-1,地段优质+2),并且还在上涨。总价每多100万,就是一个新的市场,天通苑对于需求面积,拖家带口的刚需家庭,友好度最高,购买力最广泛,收益的稳定性较好。在底仓薄弱的时候,通常在有限的入手能力中,尽可能选择可靠性,稳定性更佳的标的。450-600的天通苑,上手度友好。
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 楼主| 发表于 2020-12-13 22:54 | 显示全部楼层
本帖最后由 高原大 于 2020-12-13 23:07 编辑



北京有一个地方叫天通苑,人口堪比一个四线城市,聚集了大量北漂青年,因为房多、人多、房价低、堵车而闻名于京城。

从15年后望京快速崛起,天通苑到望京只需要半小时,到大望路1小时,已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京,地位类似于常营对于东三环。17号线开通,可以直接接驳东二东三环。13号线分拆。

北京还有一个地方叫回龙观,人口也不少,房价在北京算低的,聚集了大量IT青年,因为码农聚集而闻名。

最近两年,天通苑、回龙观成为姐妹了,昌平规划统称为“回天地区”,加上西二旗、西三旗、西北旺是中国IT名企密集地,再加上北七家东部的未来科技城,回天一带大有逆袭之相,京北崛起已不可阻挡。

曾几何时,京东进驻亦庄,阿里进驻望京,未来科学城一片工地,大家对京北一片担忧,毕竟这里有一个神奇的天通苑,还有一个北京最大的小产权房社区-宏福苑,还有一个阿苏卫。

码农山庄-回龙观

很久很以前,这里有一个道观,据说皇帝曾路过小憩,遂有了“回龙观”的名字,也算是沾点皇家贵气了,也有点仙气儿,比曾经太监居住地的中关村好一点。

这里是五环和六环之间,过去土地便宜,建了一堆经适房,距离中关村不算太远,距离西二旗、西三旗更近,年轻的IT青年们在这里扎根生娃,一代代累积,形成了IT互联网人才密集的特殊居住区。

中关村一带的房价不用说了,房租也不便宜,大多数IT青年是外地北漂人士,自然找一个性价比高的区域,就不去挑什么西城学区房了。

龙生龙,凤生凤,老鼠的孩子会打洞,码农挺辛苦,但也是高科技人才,他们的夫人们往往也是知识阶层,他们的后代培养也不错。码农的农二代们往往很奋斗,据说硬生生地将附近一个烂学校变成升学率极高的好学校,真是皇上恩典、代码赐福啊。
万年堵城-天通苑

如果说回龙观是码农山庄,那么,天通苑的青年可能更多样化一些,码农住这里有点远,这里聚集了很多去国贸等东部商务区上班的年轻人,尤其是五号线开通之后。

天通苑这个地方,有搬出来住大房子的老北京,也有南下创业的东北大汉,有纵横捭阖的传媒公关青年,比较多元化,除了堵车、上班挤地铁男,这里挺有生活氛围的。

在东北部,在望京崛起之前,上班族们优先选亚运村,然后是北苑,然后才是天通苑,再往北到小汤山的是极个别的非正常青年。

那些年,天通苑的房子很便宜,户型大,年轻人可以在这里买下自己的第一套居所,娶妻生子,这里也是不错的家园。过去,垃圾中介挺多,现在应该好很多了,毕竟这几年北京治理城市花了大力度。


京北崛起,回天逆袭

一旦打通交通任督二脉,京北将是另外一个天地,这里人才密度、质量都很高,将会是真正的科技创业新城。

回龙观、天通苑在鄙视链底层那么久,终于可以逆袭了,北边五环之内已经没多少地了,五六环之间的回天一带将成为充满活力的创业乐土。

17号线是北京东部的大动脉,是快线,可以打通望京、大望路、亦庄,也将是天通苑人们出行的福音。

剩下的事儿,只能看昌平区的规划了,回龙观、天通苑、北七家的三角之间,需要建设一个商务区,或者是在未来科学城周边跟进。只有这样,回天逆袭才能更加长久,税收才能更多进入昌平区,进而昌平更有钱投入建设。

现在的京北,需要好的学校、医院、酒店进行配套,才能真正形成人业合一,才能形成化学反应。京北崛起,就在眼前。

回天有力,能否成为下一个望京?

曾几何时,望京只是一个韩国城,几公里的距离,人们只认亚运村,不认望京。

现在不一样了,任正非说过“企业总是往成本低的地方走”,不起眼的望京已经成为互联网圣地了,美团、阿里为代表的诸多互联网企业在这里。

曾经在中关村活跃的互联网人,大把来到望京,望京东已经成为朝阳区的又一个CBD。好企业多,靠近四环,地铁发达,望京呈现出不一般的发展活力,比亚运村、酒仙桥都强多了。

那么,回天地区能否成为下一个望京?能否成为互联网圣地?这是北京科技创业者们的新故事,并不遥远,也许只需三五年,不会超过十年。

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发表于 2020-12-14 10:47 | 显示全部楼层
感觉中介开始洗地了
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 楼主| 发表于 2020-12-16 12:12 | 显示全部楼层
过去由于规划的缺陷,天通苑的不足之处得到了充分的显现,影响了居民生活质量,随着三年回天计划的实施,社区面貌有了较大的改善,社区逐渐被人们接受、认识,来买房的业主不断增加。可能长期居住在这里的人们感觉虽然有变化,感觉离自己的想象的社区形象还有差距。但三年回天计划还未结束,计划项目还没有完全建成,成果还未完全体现,市里又准备安排新一轮回天行动计划,决心打造成大型样板社区。
京北崛起,回天逆袭
一旦打通交通任督二脉,京北将是另外一个天地,这里人才密度、质量都很高,将会是真正的科技创业新城。
回龙观、天通苑在鄙视链底层那么久,终于可以逆袭了,北边五环之内已经没多少地了,五六环之间的回天一带将成为充满活力的创业乐土。
17号线是北京东部的大动脉,是快线,可以打通望京、大望路、亦庄,也将是天通苑人们出行的福音。
剩下的事儿,只能看昌平区的规划了,回龙观、天通苑、北七家的三角之间,需要建设一个商务区,或者是在未来科学城周边跟进。只有这样,回天逆袭才能更加长久,税收才能更多进入昌平区,进而昌平更有钱投入建设。
现在的京北,需要好的学校、医院、酒店进行配套,才能真正形成人业合一,才能形成化学反应。京北崛起,就在眼前。

回天有力,能否成为下一个望京?

曾几何时,望京只是一个韩国城,几公里的距离,人们只认亚运村,不认望京。
现在不一样了,任正非说过“企业总是往成本低的地方走”,不起眼的望京已经成为互联网圣地了,美团、阿里为代表的诸多互联网企业在这里。
曾经在中关村活跃的互联网人,大把来到望京,望京东已经成为朝阳区的又一个CBD。好企业多,靠近四环,地铁发达,望京呈现出不一般的发展活力,比亚运村、酒仙桥都强多了。
那么,回天地区能否成为下一个望京?能否成为互联网圣地?这是北京科技创业者们的新故事,并不遥远,也许只需三五年,不会超过十年。
天通苑离望京、未来科技城更近,在中关村、望京、未来科技城之间的中心区域,到这三地都比较方便,对人才、公司流动性比较大的码农来说更为有利。
天通苑这个地方,有搬出来住大房子的老北京,也有南下创业的东北大汉,有纵横捭阖的传媒公关青年,比较多元化,除了堵车、上班挤地铁男,这里挺有生活氛围的。

在东北部,在望京崛起之前,上班族们优先选亚运村,然后是北苑,然后才是天通苑,再往北到小汤山的是极个别的非正常青年。

那些年,天通苑的房子很便宜,户型大,年轻人可以在这里买下自己的第一套居所,娶妻生子,这里也是不错的家园。过去,垃圾中介挺多,现在应该好很多了,毕竟这几年北京治理城市花了大力度。
天通苑社区知名度大大提高。

   贝壳研究院通过分析商圈间换房迁移路径发现,外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观,长阳等,多属于四环外的商圈;内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等,教育资源丰富、周边工作机会多。排名前20的热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0%,集中趋势较为明显。
从具体商圈来看,内迁-外迁居住选择偏向变化趋势更为明显,以内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例,换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米,换房到月坛商圈后套均总价749万元,套均面积则仅为65.4平方米。
外迁型换房最热商圈——天通苑,换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米,换房到天通苑后套均总价490万元,套均面积增加到了137平方米,花更少的钱、享受更大的空间,社区配套生活设施也相对完善。
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 楼主| 发表于 2020-12-17 20:47 | 显示全部楼层
在北京哪里买房能跑赢大盘?
在北京买房,到底买哪更好?而且,粗略的统计是,刚需问这个问题是最普遍的,置换人群相对来说要好一些,因为置换人群通常对自己的需求判断要更清楚一些,比如说有的要给孩子买学区房,选择范围上就更具体。
刚需们问这个问题,主要有两个原因,第一个原因是,对北京这个城市一点都不懂,连基本的概念都没有;第二个原因是,对自己的需求也没有想太清楚,既想投资又想自住,搞来搞去就不知道该买哪了。
其实根据我的观察,既想投资又想自住的这些人,主要的需求就是投资,如果他们买了套房子住得很爽,但是几年后发现房子并没有涨钱,那对于他们来说也是不划算的,还不如租房呢。


买了郊区跑输了大盘



从区域发展角度看,那十年间的北京三环到四环就是站在风口上往上飞。而六环外则看不到什么发展,跟过去没什么两样。

房价增长最快的地方一定是区域变化大的地方。这是一个再简单不过的常识。
区域变化大,这个是一个多维度的概念,并非指那个地方盖的房子多,还包括产业的发展,教育资源的集中程度等等。

上面这个道理,放在任何一个事物上都是成立的。
所以,在当下买房的话,我们必须要想清楚北京将来变化最大的地方是哪里?而不是盯着过去的经验来买,你的经验只是跑输大盘的错误经验。

说得不好听一点,十多年前你买了郊区跑输了大盘,现在你按照自己总结的经验扭过头来买城区,大概率上还会跑输大盘。


5年一小变,10年一大变




几年前,一个房产圈子里有点影响力的人来北京,说看不懂北京的房价。他说,上海的房价就比北京简单很多,北京的房价四环比三环还贵,完全看不懂。

很多人的印象里,北京的房价应该是二环比三环贵,三环比四环贵,四环比五环贵。以此类推。
凡是有这种想法的人,都没有看懂北京的发展模式。北京这些年是区域化发展,实际上绝大多数城市都是区域化发展,只不过北京这个城市更大更复杂,好多人看来看去就看糊涂了。
从相对宏观的角度看,北京在2000年之后开始发展三环四环,2010年之后开始发展五环六环,基本上十年一大变的节奏,这也符合城市的发展节奏和发展规律。
不过具体到某一个区域,我们就会发现,北京的北五环都是互联网产业,收入很高,北京的南五环则没什么产业,这种差异自然就使得房价有高有低。
在2010年之后的一些年里,移动互联网产业爆发,互联网产业集中的地方,房价的涨幅就非常快。当年,在北五环和南五环东五环之类的买房子,七八年后,一定是北五环的房价涨得最多。
另一个角度是时间的角度,北京的一个区域想要发展,基本上是五年一小变,十年一大变,二十年就变成老城区。基本上是这么个节奏。
以北京的东三环为例,2000年之后开始大量建商品房,20年后的今天,北京的东三环已经变成了妥妥的老城区。
再往前推,2010年的时候,北京的二环就已经成了老城区,而二环内外的那些房子,多是八九十年代的公房。
也就是说,20年的时间,足以让一个区域从零变成非常成熟的区域。
现在北京五环范围的很多区域已经有了10年的发展周期,再过十年,就已经非常成熟了。

而城区,像二环三环的很多区域,已经完全熟透了,将来的资源增长上几乎是没可能了,资源的外流反倒是大概率的。
从这一点来说,增长潜力更大,且正在快速上升期的五环范围,将来的增值潜力一定比二三环的老城区更大。

说到这,肯定会有很多人不服气,因为北京二环这些地方,其实这些年的变化并不大,但是房价涨幅非常高。

这就要扯到另一个话题了,相信各位也都知道,那就是学区房。
通常来讲,一个区域的发展可以分为两个大的阶段,第一个阶段是发展市场,第二个阶段是发展教育。
最典型的例子就是北京的朝阳区。朝阳区从经济角度说,它的发展非常好,但是朝阳区的房价却并不算高,至少跟海淀比要差得很远。原因就是朝阳的教育一直没有搞上去。
现在的朝阳区三环四环这些地方,基本上已经发展成熟了,将来再有大的增长的可能性也不会太大,所以如果朝阳区的房价再想要有大的拉升,那只能通过教育。如果教育搞不上去,那就只能跟着大盘走了,有可能还会输掉大盘。
另一个相反的例子就是东西城,虽然这些年东西城的产业上没有什么发展,但是由于教育资源的优势,大量的家长跑到东西城买学区房,这使得东西城的房价涨幅非常非常高。
不过,近几年北京要搞教育均衡化,家长对于学区房的预期会越来越低,学区房的价值一定会大大缩水。
另外还得提醒大家一下,很多人在学区房的问题上也容易犯经验的错误,总觉得学区房都稳固了这么多了,将来缩水的可能性不大。
这么说吧,北京这个城市的发展本就没有多少年,从上个世纪九十年代开始进入现代化时期,1998年开始住房商品化,也不过二十多年的时间,这点经验其实并没有什么参考价值。经验的参考价值在于,你能不能通过经验总结出规律,然后用于判断将来的走势,而非一味地觉得经验可靠。

其实我几年前就讲过,北京未来的发展在一条五环产业带上。


这意思绝对不是让大家去买郊区,北京的郊区太大了,你随便去买大概率会买在坑里,郊区未来增长潜力大的地方是那些被重点规划,将来会重点发展的地方。
北京绝大多数的郊区,都分为两个部分,一个是老城区一个是新城区。比如说门头沟,其实它过去就是一个县城,发展了很多年,八十年代的房子很多;通州区、房山区等也是一样的。
现在北京城市扩容后要在原有老城区的周边搞一个新城,地铁规划之类都是为新城准备的,这是将来发展的重点。
所以郊区变化最大的地方就是新城区。
有人会问,新城区房价涨了,会不会带动旁边老城区的房价上涨?这个话题也不是单一的答案,举两个例子供大家参考。
第一个例子是房山区,原来的老城区在良乡,新城区在长阳。这两个区域其实关联度并不强,自然也就会是两个市场,长阳的房价对于良乡来说,不会有多大的带动作用。
第二个例子是通州区,原来的老城区在九棵树梨园这些地方,靠一条八通线串联起来,新城区靠一条地铁六号线串联起来,新旧城区靠北关运河商务区联系起来,关联度就比较高。所以通州老城区相对来说,会受到新城的利好带动更大一些。(关联程度上的差别)
另外,不同区的新城也不一样,大兴的新城,通州的新城,市场对于他们的预期是完全不同的。将来的房价走势也一定不一样。

从目前北京大五环带的发展来看,通州的未来预期应该是最高的,同时通州的限购也是最严格的,房价上并没有过多的泡沫,不出意外的话,这会是未来几年北京房价涨幅最高的区域。

还有一个话题要展开讲一下,那就是区域的发展周期问题,北京比较典型的区域是未来科学城。


这个地方的规划非常好,但是问题在于规划的规模太大,同时又离北京城区太远,所以这类区域往往发展周期非常长。一个人在未来科学城买房,可能几年都不涨,相对长的时间内还会跑输大盘。
所以大家买房的时候,不能看单一的结论,觉得买郊区有规划的地方就行。想要达到目的,就必须全方位地来评价一个地方到底适不适合买。


过去有个话题特别火,买房到底买城区老破小还是郊区远大新,其实这是一个非常大的话题,牵扯到了城市发展规律,城市的发展节奏,区域发展周期,区域发展潜力等等话题。

只有了解了这些之后,才能比较精准地想清楚到底该买哪,而不是得到一个泛泛的结论,那没什么实际意义。

除此之外,买房还必须结合自己的需求来综合考虑。郊区现在面临的问题是距离城区太远,生活上会有各种不便利等等,如果想要方便自住,那还是买城区住着方便。
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 楼主| 发表于 2020-12-26 06:06 小程序 | 显示全部楼层
天通苑的住房包括大户型住房值不值得购买,笔者认为是值得的,根本不用担心流动性的问题。主要的看点:1、北京市重点工程2018年三年“回天计划”,以及2021年新一轮回天地区行动计划。未来几年,“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。2、 市委书记蔡奇多次到回天地区参加调研,了解回天地区的回天计划建设进展。北京市直各部门落实责任,对口分工负责,到场报到,解决问题。日前央视《新闻联播》专题报道北京将把回天地区打造成大型社区的样板,政府这么重视一个社区的治理、规划,打造成社区样板和典范,这在北京的历史上都没有的。3、 由于天通苑目前房价较低,大面积户型多,市里重视,地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域,不管工作地换在其中的哪里,离三地都不远,更是码农的首选。4、地处北京中轴线北延线上,上风上水,风水极佳,又有地铁5号线贯穿小区,将与地铁13A换乘,以及将来的17号线经过,交通方便。5、根据目前二手房交易记录,天通苑已经成为北京外迁换改善住房最热门的商圈,交易量排名前列,根本不用担心流通性问题。6、市教委重视,学区也在不断引进,清华附小、人大附中也已入驻,后续仍有大的动作。7、天通苑目前的价格处于价格洼地,无论买大房小房性价比都非常高,都能跑赢大盘,抗跌能力十分强。天通苑的未来可期!
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 楼主| 发表于 2021-1-7 21:18 | 显示全部楼层
北京老城区的房子涨幅不会太高,因为,以前的学区政策虚高了不少价格。配套比较好的或价格比较低的近郊或许涨幅会比较明显。如天通苑受回天计划及打造北京样板典范社区的利好影响,以及本身价格偏低,大面积房多,总价低,而交通方便,地铁5号线直达,13A、17号线即将开通,离望京、未来科学城、中关村、上地都不远,配套成熟,小区看房率和交易量都在北京各小区排名前列,因而流通量大,小区潜力很大。
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