取消五环外购房套数限购对天通苑房价的影响

deepSeek分析

北京市五环外取消住房套数限购政策于2025年8月9日正式实施，对天通苑这一超大型居住社区将产生显著影响，主要体现在需求释放、市场活力和价格修复三方面：

一、直接刺激改善型与投资性需求释放
1. 本地改善客群入场
京籍家庭此前在五环内限购2套，新政允许其在五环外不限套数购房。天通苑作为配套成熟的低价板块（均价3.2万-3.8万/㎡），成为“卖旧买新”置换客的首选。例如，已有2套五环内房产的家庭，可增购天通苑中苑次新房（单价4万+）用于养老或子女安置。

2. 非京籍购房门槛降低
社保/个税满2年的非京籍家庭亦可无限购置业，叠加公积金新政（二套贷款额度提至100万、首付降至30%），直接降低多套持有成本。天通苑主力户型总价250万-400万，首付门槛仅75万-120万，精准匹配该类需求。

二、加速天通苑“价格洼地”价值重估
1. 成交量跃升预期强烈
2024年天通苑二手房成交超4000套（北京板块第一），库存去化周期仅45天。新政后，投资性需求（如资产配置、出租收益）将涌入，叠加“不限套数”的宽松环境，预计年内成交量或再增20%-30%，进一步收紧供需关系。

2. 价格修复动力增强
当前天通苑房价仅为回龙观的60%，且部分房源单价跌破2万/㎡（如东区老破大）。新政与年底地铁18号线开通（直达中关村）形成叠加利好，中苑次新房有望率先上涨，目标冲击4.5万-5万/㎡区间，缩小与回龙观的价差。

三、需警惕结构性风险与分化加剧
– 次新房受益，老房承压
中苑次新（占比30%）因品质接近回龙观、三轨交汇（5/17/18号线）将受追捧；而东/西区25年以上“老破大”（占比70%）因无电梯、停车难等问题，可能进一步边缘化，甚至出现“有价无市”。

– 短期炒作需防政策回调
若投机性购房短期内推高房价过快，可能引发政策微调。如通州曾因过热追加“户籍或就业”限制，天通苑需避免类似风险。

结论：窗口期开启，但分化不可逆

新政为天通苑注入强心剂：
短期（1年内）：改善与投资需求驱动成交量价齐升，中苑地铁房涨幅或达5%-8%；
中长期：若教育短板（高中匮乏，但高中是全区按成绩录取，都没有学区）未解，天花板效应仍存；老破大房源与次新价差或扩大至50%以上。

> 建议：刚需可把握中苑次新“政策+地铁”双红利窗口；投资者需回避东/西区无改造计划的老房，防范流动性风险。

北京放开五环外的住房套数限购，买多套房的人其目的是投资，目前主要还是要比较租售比，五环外回天地区的价格洼地的天通苑受北京回天计划的持续加持影响，配套与主城区几乎相同，更有性价比。deepSeek分析认为天通苑受放开五环外住房套数限购和18号地铁年底开通，5号线17号线三线运行叠加影响，天通苑房价回调即将到来。