在北京市朝阳区有一个小区，五年前，道路破旧不堪、物业费入不敷出，现在房价直追周边更新的小区，并且实现了对业主的公共经营收益分红，“别人家的小区”可能做对了什么？他们又面临哪些新的困难？在小区管理中，业主、业委会、物业公司三方怎样才能更好地相互配合？
北京市朝阳区上元雅苑小区位于国家奥林匹克森林公园东北侧，2007年左右建成，有高层住宅1631套、叠拼多层住宅176套。跟很多小区一样，业委会的成立或改选一般从业主集体维权开始。提到上元雅苑小区的业委会改选经历，现任业委会主任张先生戏称，这是一段“逼上梁山”的“血泪史”。
业委会主任张先生：第一批是在小区刚建成不久，成立了业委会，直到2019年的时候，他突然说要涨物业费，这个时候就引发了矛盾，因为这么多年下来，肯定很多业主对小区各方面都有不满意的情况，你没给我解决问题的情况下，你还涨物业费，一堆人就跳起来，然后就开始维权。不维权不知道，一维权发现，哟，原来这个小区不是物业在管，是业委会在管事对吧？那这样我们就要找业委会解决问题，结果一找就不得了了。
张先生所说的“不得了”包括，业主们发现，当时的物业公司和业委会在申领小区公共维修基金时，涉嫌伪造业主签名，还以低价出租小区停车位，这些问题的暴露坚定了小区业主改选业委会的决心。
业委会主任张先生：根据我们之前作为业主的时候了解情况呢，是说他们成立之后有这么一些问题，比如说在小区建成5年之内，他们就通过伪造业主签名的方式去动用了小区的公维基金，因为后来我们接手之后，我们去看过签名，也向相关的业主进行了求证，确实当事的业主是完全不知道这个事情，人家自己也对不上，所以签名造假是事实。第二个它可能存在一个把小区的停车场低价出租的情况，我们目前北门有大概100多个地面停车场（停车位），然后他当年是把这100多个（停车位）以每年3万块钱的价格出租给了（业委会委员）自己的一个亲戚。
业主们意识到，要改变小区现状，首先需要改选业委会。根据《北京市物业管理条例》，经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。经过小区志愿者大约半年的动员后，街道办和居委会工作人员来到小区现场核验业主资质，统计要求召开业主大会临时会议的业主数量，不到半天时间，就有超过法定数量的业主表达了意愿。
业委会主任张先生：这个维权是一个很漫长的过程，没办法，就是逐家走访。志愿者团队也是一个滚雪球的过程，可能最开始只有几个人，十几个人，后来几十个人，小区1807户，可能我们最后志愿者有两三百个人，大家去就是联建立联系，然后去动员他们要去了解小区的情况，我觉得我们大概有花了半年的时间，其实时间也不短，但后来根据其他小区的经验，我发现这个时间挺短的。
召开业主大会是“万里长征”的重要一步，在那届业主大会临时会议上，当时的业委会资格被中止。之后，小区在属地政府的帮助下成立了业委会筹备组，重新选举业委会。张先生说，不同于小区此前十年的纸质投票方式，从那时开始，小区的每次投票都在北京业主APP上进行，最大程度地保证了公开透明。
业委会主任张先生：我们之前开业主大会是纸质投票，这也是为什么他们会悄摸地干这么多年，因为纸质投票是太容易造假，他开一次大会投票率特别高，恨不得超过90%的业主都支持他，但其实90%可能根本就不知道在开业主大会，之前他对我们的《议事规则》也动了一个手脚，他说是你没有投票的视为同意，你这个事就不好查证最后的这个真实性。当时我们坚持要求，一定要用当时已经有的北京业主APP投票，所以我们当时也成了至少是这个片区吧，在北京算也算比较领先的一批。
在这次改选中，张先生当选业委会委员，此后又高票当选业委会主任。张先生常年从事法律相关工作，具有丰富的法律知识，语速极快，思路清晰，说话逻辑性强，又富有激情。当时的小区虽然不能算“老旧”，但是路面地砖已经严重破损，小区大门破旧，小区内没有监控设施，因为养护不当，部分绿化也已荒废。业委会改选后新聘任的北京万科物业公司项目经理常先生回忆说：
万科物业常先生：我当时进这个小区的时候，这个地面都是坑坑洼洼的，然后我在小区里面走，那老太太买菜回来之后就会说，唉呀，你这个路面什么时候修啊，我这鸡蛋买回去就给我颠碎了。然后孕妇推着孩子，婴儿比较小，说这个孩子遛一圈就吐奶，所以这是当时我们这个刚接的时候面临的一个情况。
当时，小区公共账户已经没有余额，此前的物业公司还预收了一部分业主的物业费，摆在新任业委会和物业公司面前的首要问题就是“钱从哪里来”？为此，小区业委会专设“财务主管”，成功创办多家公司的业主马女士担任了这一职务，业委会把此前免费出租或低价出租的会所、社会车位按市场价运营，小区逐渐积累下可观的公共经营收益，用这些钱来更新小区基建。
业委会委员马女士：我们公共经营收益每年基本上大概有150万，以前这些公用经营收益都是没有的，以前会所的租金它都是零租金。等到我们选了新业委会跟他谈，才有租金，就像车场啊、会所呀，每年都按时按点的收回来，然后就攒着，然后还有物业费的结余来修这些东西。
与此同时，小区还完成了很多项在其他小区看来“匪夷所思”的工作，比如成功地上涨了物业费，今年还实现了对全体业主的公共经营收益分红。业委会委员马女士说：
业委会委员马女士：从2块6毛多涨到3块05分，我们为什么能通过呢？我们就是把他们（物业公司）的招投标的那个账都作为业主大会的议题，让大家看，人家涨物业费的这钱到底花在哪，比如说人家的人工成本，人家的外包成本。分红的话是（结余）超过100万，然后留一半分给大家，按我们的面积算，大概每户每平米是两块。
业委会主任张先生：主要是一个执行的问题，这么多公司，其实大家都是在按照公司法和公司章程运作，但有的公司效益特别好，有的公司濒临破产边缘，你不能说这个机制有什么问题，就是人的问题。一个月的津贴主任是800元，副主任是600元，委员是400元，确实需要有能力，然后也有公益心的人来帮小区做一些服务，两者缺一不可。还能不能再选出来这么一批很热心的业主，同时还要很有能力的业主？我们也是会去动员一些我们觉得还不错的业主来担任。
业委会委员马女士说，几乎所有涉及小区的公共事项，现任业委会都会进行公示，就是希望尽可能把小区的议事规则制定得更详细一些，给小区留下一个健康的议事传统。
业委会委员马女士：我呢就是强迫症，就什么事都得弄清楚了，其实真的是耗费了大量的时间和精力，以前又没有留下什么东西，就都得这么一点一点捋，我觉得我财务知识应该还是有点，我们其实这个初衷是想把这事儿捋顺，制定好规则，后面哪怕老头老太太干，有这个规则可依。
业委会和物业公司能否形成良性互动，是小区能否向好发展的重要因素。目前，物业公司多采用“包干制”或“酬金制”与小区签订物业服务合同，“包干制”由物业公司承担盈亏，公共收益与业主商定；上元雅苑小区选取了“酬金制”的服务形式，物业公司按约定比例提取酬金。北京万科物业公司项目经理常先生说：
万科物业常先生：我们跟业委会有很多事情都是一起商量着来的，我们定期也都有见面的机制。同时我们也非常欢迎包括业委会在内的全体小区业主来跟我们就小区的事情做交流。反正我们的大目标就是把这个小区给建设好。
纵然是取得了诸多成绩，小区业委会主任张先生也坦言，小区自治也遇到了一些困难，比如困扰很多小区的投票率问题在这个小区同样存在。
业委会主任张先生：我觉得现在治理方面，我们是完全是很有信心，可以说做到了北京市先进的每次开业主大会的这个动员力度。随着《民法典》的这个修改，它里面要求我们这个小区业主投票的参与率必须达到2/3，就比以前的50%又高了不少。其实小区你也知道，他其实有很多人没有那么热心的，不关心小区的情况，所以我们小区也差不多，有那么百分之二三十是从来不投票的。这么一做算数，你可想而知，基本上每次我们就会几乎需要把我们能联系到的所有业主都要进行动员，你才能确保这个参与率能能达标。
小区业委会目前还面临一个更为迫切的问题，就是明年的改选。根据属地——朝阳区奥运村街道办的最新规定，只要家中封住阳台，哪怕没有扩充阳台面积都算触及了“房屋使用禁止规定”，这部分业主将不能参加业委会选举。而从小区实际情况来看，除了两栋小户型公寓楼没有阳台可封之外，其他楼的业主绝大部分都封了阳台。
业委会主任张先生：在北京的话，有几户阳台没封的？只有这两个就是小户型的公寓，他们没有可封的阳台，他们只是飘窗，那您想想就这两个楼它只是小户型，怎么能代表我们全小区呢？其实我们也查过，其实法律也并没有说的这么明确，就说封阳台本身属于违建行为，法律其实只是一些有原则性的规定，就说你这个东西不符合当时的规划设计诸如此类的。
无论是物业公司还是业委会，社区居民都有一个逐渐接受和认同的过程。当年从香港学来的这套小区管理方式，现在已经成为很多小区业主维护自身权益的重要手段，在长期关注物业管理领域的北京秦兵律师事务所创始人秦兵看来，业委会确实是能以最低成本维护业主权益的一种制度设计。
秦兵：一般说来，单个业主行使共有权的成本非常高，因为这个权利不是你个人权利，是一个共有权利，那么单个业主他用私权利救济，这种公共权利相对来说是成本比较高的，它很难持续下去，那么最好的办法就是成立业主委员会，或者我们叫召开业主大会，选举产生业主委员会，通过业主委员会、业主大会这样的法定组织来行使自己的共有权利，这是成本最低的方法。
对于新房来说，房屋建设质量、户型、位置很大程度上决定了房屋价格，而对于房龄超过10年的二手房来说，房子管得好不好，护理得到不到位，是购房人考虑的重要因素。秦兵说，业委会是能督促物业公司把小区管好的最佳谈判对象。
秦兵：有业委会的地方，一般业主的满意度就会大大提高。因为新房子都差不多，10年以后的房子就看房子的服务质量，这时候物业公司就很重要了。那么你想让物业公司能够服务好，必须有人监督，物业公司也想服务好，那么它必须有一个谈判对象，所以业主大会业主委员会是物业公司最好的谈判对象，因为它有权威性，经过了选举，符合法律的要求，能够代表业主的公共利益，双方就会达到一种制衡状态。
在中国，业委会的工作要更难一些。2001年就开始做业委会主任的物业管理研究者舒可心认为，目前，我国很多小区还处于跟物业公司博弈的阶段，这就赋予了业委会更多的使命。
舒可心：国外也跟我们情况一样，因为只要是人群就都有这个问题。由于他们国家的法制情况比较好，他们不会发生物业公司或者是服务供方这么严重的欺负业主的问题，所以它整个的环境社会环境跟我们不一样，我们还处在和物业公司进行博弈的历史阶段，他们没有这个历史阶段，所以他们的业主委员会的工作相对我们来说，比我们就轻松很多。
业主选出业委会监督物业公司，那么，又该如何监督业委会呢？秦兵认为，不能给予任何一个群体无限信任。
秦兵：从原理上讲，任何不受监督的权力都会出现腐败，我们不要假设业主委员会委员，业主委员会主任是正人君子，不要做这种假想。人都是自私的，在这个前提下他非常容易犯错误，防止一个群体犯错误，最好的办法就是让他在阳光之下运行，接受公众的监督。所以业主要养成习惯，就是到业主委员会去逛一逛，你能不能给我公开账目，你能不能给我看看你们都干了什么。
不过，在舒可心看来，只是简单的“逛一逛”还不够，因为，业委会或者物业公司也可能对公开的账目做手脚。近年来，舒可心一直在提倡第三种物业管理服务方式——信托制，和“包干制”“酬金制”不同，“信托制”下，每位业主都可以查询小区的每一笔账目，真正让物业管理“在阳光下运行”。
舒可心：我们强调公开是公开每一张原始凭证，公开每一个银行的每一笔银行留存，那才叫公开，才叫透明。信托制最好的就是所有的财务阳光透明，我们在银行开一个双密码的银行账户，来存这个小区的物业费和公共收益。取款密码交给物业公司拿着，但是查询密码每个业主都有，相当于你给你孩子开一个信用卡，你拿着查询密码，他花的每一笔钱你都能看见，这就实现监督了。
团结才能出效益。
天通苑这么搞可能不行，因为大约有两到三成的房子是租户......
“业委会委员马女士：从2块6毛多涨到3块05分”。天通苑现在物业费是多少钱？