歇甲村低密洋房地块独家揭秘

之前在微博预告过，未来几年内昌平大概率会上新一个神秘的王炸地块——歇甲村组团。

很多宝子对这块地感兴趣，答应给你们安排这块地独家的一手资料，今天就来兑现。

干货博主拒绝白嫖❌❌❌

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接下来我们进入正题。

01歇甲一出，谁与争锋

歇甲村组团（以下简称“歇甲村”）是由居住用地，教育，医疗，商业，医疗，市政基础设施组成的一片区域，也可以看作一个板块，而不是单一的一宗土地。

歇甲村可以说是目前昌平最好的地块，对于这个板块未来的发展我是比较看好的。

有很多朋友还对歇甲村较为陌生，所以先来了解一下歇甲村的位置以及周边环境。

歇甲村位于昌平南，直线距离北五环6公里。

它西侧社区特别有名，亚洲第一大社区天通苑，仅一路之隔。

歇甲也是在昌平、朝阳两区交界处——

关于两区交界不能买这话我没说过，谁说的找谁去。

两区交界能不能买，

要看是强强区域交界，还是强弱区域交界，还是弱弱区域交界。

这个话题以后再聊，但千万别说是我说的，我辟谣一下，莫名其妙又背锅。

南边一河之隔是朝阳强势板块——新北苑，东南隔清河和公园，对面是最近热度较高的朝阳奶西村，北边到燕丹村。

歇甲村消息出来后，粉丝问得最多两个问题：

1、如果明年歇甲地块供应，会带动天通苑的房价上涨吗？

答，不会。天通苑小户型其实涨的并不低，但天通苑动不动就200平起步的大四居，300平的顶复，别说歇甲了，整个昌平都涨了也很难拉动。

2、天通苑密集的环境对歇甲村会有影响吗？

答，会有，但影响也不大。歇甲虽然挨着天通苑，但一条主路隔着，没有空间交叉。

这里特别提一嘴。

因为挨着天通苑，很多人会误以为它属于天通苑板块。

但按行政区划分，歇甲村隶所在区域为昌平北七家板块。

而且歇甲这个地有点特殊，看过它的规划之后，你会发现它明显有别于传统印象中的北七家板块——

未来这个板块会走出一个独立行情。

02先规划后发展，有潜力做好产品

前几年歇甲村内有大面积繁杂市场和半拆迁村庄。

今年歇甲村已基本完成拆迁，土地较为平整，一片空白，内部也无可用配套。

现有生活配套主要为天通苑区域配套，档次较低，天通苑居住密度大，人口多，造成区域配套分配较紧张。

简单地说天通苑的生活配套能用，但不够用。

区域教育资源相对匮乏，多年发展仍未得到解决，幼教资源丰富，小教以上学校较少；区域无重点中学、小学，幼儿园以民营私立为主。

天通苑区域公园、体育设施相对匮乏，与庞大的人口基数相比，远不能满足居民需求。

最要命的是地面交通拥堵，地铁5号线早高峰挤上不去车。

因此，歇甲村为了打破原有标签，建立健全完整的配套体系，采取先规划后开发策略，整体区域密度不高，区域功能布局上更合理，未来有望成为高品质宜居社区。

根据猫叔小道消息，板块内的住宅，未来有条件做成洋房+高层+别墅的排布。不会做成大面积的高层。

我们来看一下歇甲村都有哪些规划。

1.交通方面

歇甲组团周边的交通条件较好，周边公共交通发展较为成熟，整体通达性良好。

轨道交通：

歇甲村西侧为天通苑东站，该站是北京两大主力地铁线路交汇站，17号线和13A拆分。

天通苑东站属于17号线北段（未来科技城-望京西站），是一条重要的人流导入通道，预计2023年中旬开通。

地铁17号线作用你们都知道，串联区望京西——CBD产业，承接产业人口居住外溢，大站快线，速度飞起，大大节省了从南北通勤速度。

天通苑东站也是13A线东侧始发站，在新龙泽站换乘，可到海淀核心产业区。

始发站的好处就是早高峰乘车有坐着机会，免得站一道，挤一路，适合上班族。

因此，这里不仅适合昌平本地居民，更可以承接海淀，朝阳，东城，亦庄四大城区居住需求的外溢。

链接的全是强区域！

特别适合双职工、强通勤家庭，一方在亦庄，一方在海淀，这里是一个不错的区域。

即使换工作，地铁方便，也不用担心通勤，还能够照顾家庭成员。

周边也有多条公交线路，日常出行便捷。

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道路交通：歇甲地块西、南侧分别为北苑东路和沿河路，道路狭窄，堵车。

近期有公告称北苑东路-来广营北路有规划改进，目前此工程在招标阶段。

2、民生配套

昌平区对歇甲组团的规划，涉及到教育、商业、医疗卫生、公共文化体育设施等，整体生活配套较为完善。

教育：学校配套是现在买家最关心的问题，现在北京各区政府也意识到了这一点，有学校，才能卖好地，多卖房。

歇甲村规划了幼儿园4处，小学2处，一贯制学校1处，完全中学1处，增加了教育资源投入，补区域基础教育短板。

商业：区域内规划有基础商业用地。

前面提到歇甲村周边以中、低端配套为主，缺乏大型商超。

据猫叔小道消息，某家对歇甲地块有兴趣的房企若在此拿地，计划引进类似于“大悦城”类似的中高端商业综合体。

3、生态环境

歇甲村东、南侧都被清河环绕，有较好的景观与生态资源基础。

昌平在歇甲村原有生态环境设计上，规划了一个城市中央绿心，五个森林公园活力节点，两个生态景观轴，扩大了生态控制区等，重视人的活动需要及体验感，方便居民游憩休闲。

除了以上规划，歇甲村目前周边道路狭窄，最南侧有高压线……

如果歇甲村规划能够落地，这里将野鸡变凤凰，居住环境将有很大的提升，成为昌平南少有品质宜居社区。

03歇甲村到底好在哪？

1、从产业辐射距离上看，歇甲占据连接中心城与近城区咽喉地位，可承接功能、人口外溢，主要朝阳，其次是海淀和东西城等中心城区居住人群。

尤其是13、17号线双轨交汇的地铁站是明牌，已经兑现。歇甲距离海淀核心产业、望京都不远，具有天然区位优势。

经济下行，板块内卷，多少板块因为争抢资源厮杀的头破血流。

而我们歇甲村，靠着优越的地理位置，坐享其成，受到海淀望京双产业区人口外溢红利。

一手抱牢一只大腿，不管海淀PK望京谁上位，歇甲都能跟着喝口汤。

2、从定位来看，规划上是能作出一些好产品的。

昌平南无论是新房还是二手房都存在明显的不足。

比如二拨子在售盘临近铁路，公路，有噪音，生活配套不全，居住体验要打折，选择这儿的理由基本以通勤方便，性价比为主刚性需求。

另外昌平南次新二手房涨幅好，并不全是小区品质好，更主要的原因是也这里的次新房也少，买家没得选。

苦逼的海淀买家们，当海淀价格太贵想去昌平南置业的时候，

结果到这边一看，一堆没电梯的老房子……

金域华府，融泽嘉园，国风美唐，公园悦府，甚至紫金新干线等是数不多的选择，价格合适，有社区环境，户型差点，也就忍了。

这些小区周边配套也不算成熟完备，在昌平南买房，讲居住品质有点虚。

但歇甲整个区域低密，而且有条件做改善产品，就看后续开发商的产品力了。

3、区域先规划后发展，价格相对有优势

我们前面介绍了歇甲村规划，现在它还是一张白纸，未来这里将呈现一个全新区域形象，住宅和学校、商业、公共设施等生活配套都是新的，没有老房子，城市界面更高，居住品质和体验肯定要优于昌平南。

另外，歇甲紧邻另外一个板块——新北苑。未来新盘肯定是价格比新北苑要便宜很多。

虽然板块不如新北苑，但是歇甲价格肯定更便宜。

新北苑二手房已经8.5-10万/平。海淀/望京刚需置业群体伤不起。

最后，如果这宗地块明年出让（事实我也不确定），

我猜测歇甲村首期供地的指导价会在6.5-7万/平，

如果超过7万……我合理怀疑在抢钱。