转：回龙观不如天通苑”，靠谱吗?

（一）

作为资深的天通苑房东，欧神还有另一个判断：“从投资看，回龙观不如天通苑”，我们今天认真评估一下对不对。

众所周知，随着两轮“回天计划”的推动，回龙观和天通苑都收到了一些扶持的大礼包，其中包括不少重点工程：

看医疗，积水潭医院回龙观院区二期在扩建，天通苑的清华长庚医院二期也在建二期。

看教育，回龙观的人大附属昌平学校二期在施工，天通苑的清华附昌平学校二期也在复工。

加上在推进的北清快速路改造工程和奥北公园，全是大手笔。把回天地区作为整体看，确实在改头换面。

但要是横向对比，会发现回龙观的整体单价比天通苑贵一万以上。这是什么原因？我们认为，无论看商业、教育还是城市界面，回龙观和天通苑属于半斤八两，谁也没占优势。

价差是体现在通勤上，回龙观这些年占了先机。因为天通苑距离后厂村、西二旗这些产业区更远，且只有一条拥挤不堪的地铁5号线，出行不便是最大的问题。

（二）

放在全北京看，回龙观和天通苑的涨幅都不差。看微观走势，我们选一些样本和2020年做对比：

就说回龙观的两个品质标杆，回西看金域华府，回东看国风美唐，主力两三居户型比两年前涨了接近20%。比如，金域华府三期80平南向小两居当前市场价是670万，比2020年初涨了90-100万。

而天通苑品质最好的北二区的中小面积标户涨幅大致也是20%。比如，北二区118.56平的大两居在两年前的成交价格是440万，当下的市场成交价在530万左右。

从上一轮涨幅看，天通苑不比回龙观差，甚至高于北京大部分区域。但区域的均价仍然不到5万，原因在哪？我们说过，天通苑最大的顽疾在于交通。

北漂都知道，上下班高峰在天通苑坐五号线能可以人挤哭。天通苑的轨交通勤在过去是个问题，因为区域内有三四十万人，却是只有一条五号线，且这条线从天通苑北到宋家庄，不直接经过任何高收入产业区。

利好很快会到来，万众瞩目的地铁13A扩能线是以天通苑东作为始发站，向西直通西二旗、清河、上地、知春路等互联网聚集地。以后是一条线直达，无需换乘。

而官方日前发布了天通苑北一区周边封围的公告，预示了项目开工在即。

不止于此，明年开通的17号线北段也是一条重要的线路，在天通苑东站同样设了站点，往北可以通到未来科学城，往南经过望京西、国贸区域，一直通到亦庄。因为17号线是大站快车，从未来科学城到亦庄全程也只需要50多分钟。

按这个速度，以后从天通苑东站上车，职住群体无论到望京、国贸还是到南五环外的亦庄上班都在通勤范围内。

加上已经纳入北京三期轨交规划的17号线支线，天通苑东以后是三地铁交汇，居民出行方式必将发生根本改变，尤其是通勤望京，天通苑比回龙观更方便。

再看回龙观，新增的13B扩能线只是让码农到西北旺和软件园更方便，但原本开车也就一脚油门能到，新增的利好并不大。

（三）

回天计划仍在推进，天通苑正在变为一座更漂亮的“睡城“。而随着各条地铁线陆续开通，回龙观原本的交通优势在被慢慢拉平。

加上天通苑价格基数低，在各大互联网公司市值缩水的情况下，选择低价区的流通户型会稳一点。从这方面看，买天通苑比回龙观更安全。

以上观点是经得住检验的，不信你看年后的热度就知道了。就说2022年3月，天通苑东一区成交了49套，排名全北京第一。天通苑北一区和天通西苑二区都成交了36套，成交在全北京的小区里均排名前十。

按附近老中介给到的信息，前段时间天通苑成交量恢复17年3月份的水平了，也就是上一轮真正的牛市的顶峰。

对比之下，市场热度在往天通苑倾斜，在近一个月已经出现了量价齐升的势头。这个时候，能劝你们的只有一句话：抓紧去天通苑踩盘。

6月北京二手房成交榜单出炉！北京成交TOP50小区有哪些？

7月份，像回龙观、天通苑等刚需比较集中的板块成交量依旧排名前列，而像万柳、望京等改善区域的成交排名则出现明显下滑。一是优质板块的业主价格预期相对更坚挺，买卖双方价格预期差距大；二是在下行市场中，成交变慢后，很多需要“先卖后买”的客户因手中房子成交周期拉长而导致换房需求延缓，使得市场改善需求受到抑制。

2023年北京二手房市场经历了从高峰到回调的过程，在刚过去的6月份，北京二手房成交量仍维持在1.2万套的“荣枯线”附近，但是，6、7月是楼市传统淡季，如无强托底政策出台，成交规模预计仍低位持稳。

排在今年1-6月二手房成交套数榜首的是天通苑东一区，朝阳的芍药居北里和通州大方居位列其后。

二手房成交热门小区仍以刚需小区为主，低总价、配套成熟、流通性好的小区，市场认可度依然很高。

2023年上半年北京二手房小区成交套数top20

购房者关注度最高的的商圈分别是昌平回龙观、房山长阳和朝阳常营三个商圈。

上榜商圈中，大多为成熟度高、通勤方便、上车门槛不高的商圈，而朝阳区商圈上榜最多。

2023年上半年北京二手房商圈成交套数top20