推荐一文：北苑歇甲 怕是房价要不保

大朝阳新北苑，这些年的房价如同穿了铠甲一般，京楼起伏扎不破。当下的新北苑，房价直指望京不遑多让，反正我看了一眼基本9万一平米。

新北苑的优势是人气足、房子新、物业好，总结起来就五个字，商品房新区。我说过过往10多年里，但凡形成商品房新区的板块，没有怂的。今天加一句如果是核心区域的商品房新区，都野得很，新北苑就是例子。

具体到新北苑这件事，铠甲一般的保值能力我之前是认可的，然而待到这两天我看到了相关网站又一次发布的规划公示——歇甲组团CP02-0704街区控规分区规划修改方案暨公示情况的说明之后，一种隐约的感觉浮上心头，我总觉得北苑这是要卸下盔甲让它歇一歇啊~

当然这个观点现在我也存极大不确定性，但是我愿意仅代表我个人观点与大家分享，对于北苑歇甲这事儿，我当下的逻辑。

早在今年2月份，其实相关部门就发布了京市昌平区CP02-0704街区控制性详细规划（2021年—2035年）（街区层面）的规划公示。当时从图里已经能看出这里将规划出一大片住宅。

当时因为只写了个CP02-0704街区，估计很多人就没去细细研究这地方到底在哪儿。我研究了，却也没太当回事，毕竟只不过是一个街区的规划公示，不代表这事儿什么时候能具体落地。所以我哪怕知道这地方就在当下的新北苑北边界限的清河北侧，现在的天通苑东边，我也没太把他当回事儿。

然而就在这两天，相关网站对于这个地块有一次发布了规划公示——歇甲组团CP02-0704街区控规分区规划修改方案暨公示情况的说明。这里在标题中就明确提到了歇甲组团。五个月时间这里两次被提及，不管是相关部门的流程也好，还是态度也罢。反正我的感觉也随之升级，歇甲组团可能真要来了。

从下图中，我们不难通过与地图对比得出新的歇甲组团所在具体位置的结论。临朝阳，河道与新北苑北侧的清河走势一致，那也就只能是这个位置对应关系了。

可能您会说，兄弟你这是标题党啊~无病呻吟！新北苑毕竟是朝阳，清河北边的天通苑能比新北苑么？你看天通苑现在什么价格，新北苑什么价格？你这不扯淡呢么？

我想说，您接着听哥们儿给您好好扯淡。

首先，天通苑一定跟新北苑没法比，都甭说天通苑了，老北苑也跟新北苑没得比。理由是，新北苑是完整体的商品房新区，天通苑与老北苑都算是老旧小区形成的板块，跟商品房新区本来也没有可比性。

其次，您要明白，歇甲板块有概率形成商品房新区完整体。如果都是商品房完整体新区，那就有可比性了。

最后，您想过假如歇甲板块真的形成商品房新区完整体，这地方的新建商品房应该卖多少钱么？这就是我说新北苑房价保值体系在未来可能存在歇甲的核心逻辑。因为歇甲板块隶属北七家。

纵观京楼这两年，北七家板块给出来的新建商品房地块有据可查的最高参考均价是6万元/平方米，一宗是容积率1.5左右的天通苑正北边的低容积率地块去年底拍卖的，另一宗是今年2月拍卖的回龙观北边平西府地块，两宗地所设置的参考均价都是6万元/平方米。

所以，我理解北七家这个区域现在能给出来的新房最高参考均价是6万元/平方米。那么问题来了，您觉得同属于北七家的歇甲组团，能给多少钱参考均价？我的答案是6万元/平方米。

北苑歇甲~假如按照设想歇甲板块未来能够形成商品房新区完整体，两个板块那就都是完整体，在这个维度上一致。

另外，在建的17号线北段本也有天通苑东这么个站点儿，13号线拆分建设也有天通苑东这个站点，所以我们在17号线规划的天通苑东站点介绍中可以看到这样的描述，地下双岛式。

这也就意味着在不远的将来，住在天通苑东的人民不管去哪儿，跟新北苑的居民相比时间成本差不多。简单说，北苑歇甲在交通成本上被无限划了等号。

然而我说了，新北苑现在9万一平方米，歇甲只要能形成商品房新区完整体，新房高概率6万块一平方米。

我的看法——3万块的差价足够抹平朝阳与昌平两个板块的鸿沟，甚至还有富余。特简单的实际案例，回西与永丰，差价2万一平方米。

所以我说，北苑歇甲~

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