炒房教父:回龙观不如天通苑

炒房教父:”回龙观不如天通苑”，靠谱吗?
原创 云上 云上观房 2022-04-11 19:17
关于天通苑老破大的走势，我们之前在《炒房教父的天通苑幻想》中描述过，欧神有个观点:“天通苑东区楼梯顶复2025年单价到10万”。

从今天看，他看好的老破大成交单价还不到3万。想在2025年达到10万?这当然很离谱，喝多了才会说这胡话。

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但说归说，闹归闹，不拿我神开玩笑。作为资深的天通苑房东，欧神还有另一个判断：“从投资看，回龙观不如天通苑”，我们今天认真评估一下对不对。

众所周知，随着两轮“回天计划”的推动，回龙观和天通苑都收到了一些扶持的大礼包，其中包括不少重点工程：

看医疗，积水潭医院回龙观院区二期在扩建，天通苑的清华长庚医院二期也在建二期。

看教育，回龙观的人大附属昌平学校二期在施工，天通苑的清华附昌平学校二期也在复工。

加上在推进的北清快速路改造工程和奥北公园，全是大手笔。把回天地区作为整体看，确实在改头换面。

但要是横向对比，会发现回龙观的整体单价比天通苑贵一万以上。这是什么原因？我们认为，无论看商业、教育还是城市界面，回龙观和天通苑属于半斤八两，谁也没占优势。

价差是体现在通勤上，回龙观这些年占了先机。因为天通苑距离后厂村、西二旗这些产业区更远，且只有一条拥挤不堪的地铁5号线，出行不便是最大的问题。

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放在全北京看，回龙观和天通苑的涨幅都不差。看微观走势，我们选一些样本和2020年做对比：

就说回龙观的两个品质标杆，回西看金域华府，回东看国风美唐，主力两三居户型比两年前涨了接近20%。比如，金域华府三期80平南向小两居当前市场价是670万，比2020年初涨了90-100万。

而天通苑品质最好的北二区的中小面积标户涨幅大致也是20%。比如，北二区118.56平的大两居在两年前的成交价格是440万，当下的市场成交价在530万左右。

从上一轮涨幅看，天通苑不比回龙观差，甚至高于北京大部分区域。但区域的均价仍然不到5万，原因在哪？我们说过，天通苑最大的顽疾在于交通。

北漂都知道，上下班高峰在天通苑坐五号线能可以人挤哭。天通苑的轨交通勤在过去是个问题，因为区域内有三四十万人，却是只有一条五号线，且这条线从天通苑北到宋家庄，不直接经过任何高收入产业区。

利好很快会到来，万众瞩目的地铁13A扩能线是以天通苑东作为始发站，向西直通西二旗、清河、上地、知春路等互联网聚集地。以后是一条线直达，无需换乘。

而官方日前发布了天通苑北一区周边封围的公告，预示了项目开工在即。

不止于此，明年开通的17号线北段也是一条重要的线路，在天通苑东站同样设了站点，往北可以通到未来科学城，往南经过望京西、国贸区域，一直通到亦庄。因为17号线是大站快车，从未来科学城到亦庄全程也只需要50多分钟。

按这个速度，以后从天通苑东站上车，职住群体无论到望京、国贸还是到南五环外的亦庄上班都在通勤范围内。

加上已经纳入北京三期轨交规划的17号线支线，天通苑东以后是三地铁交汇，居民出行方式必将发生根本改变，尤其是通勤望京，天通苑比回龙观更方便。

再看回龙观，新增的13B扩能线只是让码农到西北旺和软件园更方便，但原本开车也就一脚油门能到，新增的利好并不大。

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回天计划仍在推进，天通苑正在变为一座更漂亮的“睡城“。而随着各条地铁线陆续开通，回龙观原本的交通优势在被慢慢拉平。

加上天通苑价格基数低，在各大互联网公司市值缩水的情况下，选择低价区的流通户型会稳一点。从这方面看，买天通苑比回龙观更安全。

以上观点是经得住检验的，不信你看年后的热度就知道了。就说2022年3月，天通苑东一区成交了49套，排名全北京第一。天通苑北一区和天通西苑二区都成交了36套，成交在全北京的小区里均排名前十。

按附近老中介给到的信息，上个月天通苑成交量恢复17年3月份的水平了，也就是上一轮真正的牛市的顶峰。

与此同时，回龙观今年没有小阳春，包括大家熟知的融泽家园由于近期挂牌量增大，价格也往下走了点。

纵观回龙观，只有国风美唐的价格年后有上扬，原因我们在上篇《北京二手房的稀缺货品》有明确解释过。

对比之下，市场热度在往天通苑倾斜，在近一个月已经出现了量价齐升的势头。这个时候，能劝你们的只有一句话：抓紧去天通苑踩盘。