回天地区"巨变"：疏解8万人口，严控住宅供地，海淀朝阳"瓜分"！

回天地区”巨变”：疏解8万人口，严控住宅供地，海淀朝阳”瓜分”！
原创 新大山老师 大山说房 2022-03-08 16:00

2022年3月1日，北京市规自委正式批复了《北京昌平区回龙观、天通苑地区街区控制性详细规划（街区层面）（2020年-2035年）》。

这个控规将会决定未来15年，北京北部“回天地区”究竟如何发展。

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“回天地区”包括了回龙观和天通苑两个“超级小区”，号称常住人口上百万，是北京目前“北漂人口”最密集的地区。

这个地区的地理位置非常优越，它不仅紧靠海淀和朝阳两个北京经济大区，同时还紧邻“海淀科学城”和“未来科学城”，还拥有“北京自贸区”。

可以说，“回天地区”是北京北部的“中心居住地带”，这个地区如果“建设不好”，极有可能会影响到北京两大“科学城”的建设，打乱北京整个北部的“产业布局”和“人口布局”。

所以“回天地区”遭到整改，重新规划是北京城市发展的必然。

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根据北京规自委批复的“回天地区控规方案”，我们可以看到未来这个板块的四大“发展趋势”：

第一，“严控人口总量，实现常住人口的腾笼换鸟”。

回天地区号称有80万人常住人口，根据官方的数据显示，2018年常住人口大概是72万，也接近80万了。

这个常住人口总量显然“有点高”。

根据“控规”，回天地区的常住人口总量要控制在64万左右，至少有8万常住人口要被“疏解出去”。

疏解常住人口的手段主要是两个：

一个是“拆违”，回天地区目前有地上建筑面积3800万平米左右，规划只保留3500万平米，要拆掉300万平米的建筑。

这会带动一部分常住人口“疏解”。

另外一个就是“村庄拆迁”，要实现“东小口范围内”的村庄改造，这也会带动一部分常住人口的“疏解”。

通过一系列的“拆违”和“村庄拆迁”，回天地区的人口密度将会有效下降，城市界面会迅速改善。

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第二，“严控住宅用地，大量增加教育医疗养老”。

“控规”中明确提出要“严控回天地区住宅用地增加”，这就意味着回天地区的“新房供应”将会逐渐减少，乃至消失。

这个地区将很快就会进入“二手房市场”，品质高的二手房房价可能会迎来一波“涨幅”。

严控住宅用地供应的同时，未来的新增用地主要用来增加“三大设施”：医院，学校和养老。

根据我们的估算，未来15年，回天地区每年允许的新增住宅建筑规模仅有16万平米，相当于每年只提供1-2个新房项目。

但是未来15年，医疗、教育和养老的“三大设施”面积要增加155万平米，几乎就是“翻倍增加”。

也就是未来15年之内，回天地区的住宅面积仅增长10%，但城市配套的规模却要增长75%！

毫无疑问，大量的“优质学校”、“优质医院”将会涌入回天地区。

从控规上看，回天地区规划了“幼儿园74家”，“小学21家”，“中学15家”和“一贯制学校6家”，同时规划“综合性大医院5家”，“中医医院10家”，“专科医院5家”。

这些规划数量基本上都要比现在“增长了50%”左右。

尤其是教育，规划指出“回天地区的教育供给，主要由教育集团办学供应”，其实也就是“名校分校”了。

第三，“3条市郊铁路，8条地铁，18个地铁站”。

回天地区控规中，明确了区域的“轨道交通规划”：

一共拥有11条轨道交通，其中3条是市郊铁路：S2号线+怀密线+东北环线（从回天地区到望京）。

8条是地铁线路：既有线路 4 条，M5 线+M8 线+昌平线+M13B 线。规划线路 4 条，M13A 线+M17+M19 北延+S15 北部联络线）。

同时设置18个地铁站，预计新增9个地铁站，每1.3公里就拥有一个地铁口。

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这个地铁规划密度，在北京近郊区中“首屈一指”，基本无人能敌，实现回天地区与未来科学城、中关村、望京、CBD 等重点职场的快速联系。

第四，“回龙观海淀化，天通苑朝阳化”是北京“回天地区”发展的必然趋势。

整个回天地区一共分成三大片区，中间是“北奥公园绿化带”将回天地区分成“两大发展功能区”。

其中西部的“回龙观地区”紧邻海淀区，未来将会逐渐成为海淀的“职住平衡区”，海淀化趋势明显。

东部的“天通苑地区”紧邻朝阳区，主要承载朝阳区的“溢出职场人群”，朝阳化趋势明显。

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所以未来整个“回天地区”将会被海淀和朝阳“瓜分”，西部归海淀，承载海淀发展的“职住平衡”，东部则归朝阳，主要承接朝阳的溢出群体居住。

所以毫无疑问，“回天地区”将是昌平区发展最好的地区，也将是北京北部房价逐渐“海淀化，朝阳化”的地区。

这个地区在整个近郊区新城中，我们认为仅次于“亦庄核心区”。

综上所述，回天地区“控规”的出台，意味着回天地区将会逐渐“大变样”，外地人聚居、城市管理混乱、城市配套缺乏等问题将会“一扫而空”。

未来的回天地区，将会成为“控制人口，配套齐全，交通高度发达”的城市微中心之一，医院、学校、地铁“应有尽有”。

尤其是加上“严控居住供地”，未来回天地区的二手房房价将会有明显提升，并逐渐向“海淀化，朝阳化”的趋势发展。

因此，针对回天地区的新房，我们认为不管是“自住”，还是“投资”都有很大的空间可以想象。