2020-2035年”北京地铁规划”：6大”地区崛起”和6大”地区失意”！
原创 新大山老师 大山说房 2021-12-10 12:10
2021年12月9日，北京规自委官方网站终于公布了《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》的征求意见稿。
这份“征求意见稿”把未来15年，北京轨道交通规划一次性全部“端上来”，可以让大家把握未来15年北京城市发展的“趋势”。
这是北京楼市最好的“投资指南”。
哪里可以买，哪里不能买，显然“一目了然”。
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《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》征求意见稿首先提出了“服务对象”和“总体方案”。
第一，重点服务“四大首都功能区”建设。
北京未来15年的“轨道交通规划”重点服务“四大功能发展”，这个目标非常明确。
北京“四大功能”分别是政治中心、文化中心、国际外交中心及科技创新中心，属于四大功能的重点地区，地铁“重点关照”。
第二，以区域快线（市郊铁路）建设为主。
北京轨道交通主要由五种类型构成：区域快线(S线)+地铁普线(M线)+地铁快线(R线)+机场专线+城际铁路。
其中区域快线（含市郊铁路）占了40%，要构建15条线路。
这说明未来15年，北京轨道交通的建设重心不是“地铁”，而是“市郊铁路”，所以拥有地铁的地方“就偷着乐吧”。
第三，轨道交通建设依然“重北轻南，重东轻西”。
从大格局上看，未来15年北京的轨道交通建设中，北部建设力度要高于南部，东部由于副中心的存在，明显强于西部。
所以在未来15年，城市发展依然是“重北轻南，重东轻西”。
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从上面这种官方提供的“2020-2035年北京轨道交通线网规划图”，我们可以发现“6大崛起地区”和“6大失意地区”。
第一，副中心崛起和通州南失意
155平方公里的副中心核心区是本次规划的最大赢家，地铁规划线路“密密麻麻”，显然是奔着打造“第二个东西城”去的。
但是通州的南部却“一片空白”，包括“西集”、“漷县”、“于家务”和“永乐店”基本上未来15年没有可能有轨道交通了。
所以在通州买房，就买“155平方公里的核心区”。
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第二，顺义南崛起和马坡失意
顺义其实是这一次轨道交通的赢家之一。
但主要集中在顺义南的“后沙峪”和“仁和镇”两个地区，拥有三条地铁线路，分别是“三城联络线”，“R4东延线”和“15号线”。
这三条线路都很关键：“三城联络线”可以拉动海淀码农，R4东延线连接朝阳第四使馆区，15号线是通往望京。
而马坡地区要“惨一点”，只有“城际铁路”和“通密市郊铁路”，未来15年没有“地铁线路”。
马坡居民估计要“疯狂提意见了”。
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第三，回天地区崛起和海淀北失意
这一次规划公示中，回天地区确实是最大的赢家之一，不仅有17号线支线盘活了天通苑北，同时还有“三城联络线”，“13号线分叉”，“新中轴线”、“19号线北延”等线路。
未来15年，回天地区崛起已成定局。
相反“海淀北”地区还是只有16号线和三城联络线，19号北延支线也只是预留廊道，可能要到2035年以后才能建成了。
永丰北的故宫北院地区的升值空间被压缩了。
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第四，石景山崛起和青龙湖失意
石景山地区由于是文化中心功能之一，未来要新增“18号线”，“11号线”，“30号线”以及“S1京门线”，所以石景山地区应该也是赢家之一了。
而青龙湖地区确实“被打爆了”，14号线西延线显然“不出六环”，应该只到“中央民大附中”的王佐路附近。
这就意味着青龙湖公园版块，未来15年都很难通地铁了。
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第五，大兴生物医药基地崛起和大兴机场的失意
对于大兴来说，生物医药基地是一个重要的产业片区，未来除了4号线以后，还有S6号线、20号线和19号线南延。
所以大兴生物医药基地是未来看涨的一个片区，尤其是随着首都医科大学的迁入。
而大兴机场的周边，比如榆垡地区等，从目前看，还没有看到具体的规划线路，预计15年内都很难有地铁线路的通勤。
此外房山大学城地区将会迎来“S6号线”，同时还预留了一条新的地铁线路。
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第六，亦庄崛起和亦庄南的失意
亦庄地区在未来15年将会新增三条地铁线路，包括S6号线、31号线和一条新线路，S6号线主要是带动河西区和马驹桥地区，同时预留一条新线路直达河西区。
很显然，S6号线是最关键的，沿着六环路从通州直达亦庄，未来的亦庄北京儿童医院主要依靠这条线路。
而亦庄地区一旦出了六环路，亦庄南部地区基本上就没有地铁了，包括采育、青云店、长子营等地区。
值得注意的是，城际联络线二期依然保留，采育地区可能有城际高铁可以乘坐。
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综上所述，本次北京的《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》中，重点突击的地方主要是5-6环之间，6环外地区依然是一片空白，仅有少数六环外地区值得投资。
五环时代已经全面崛起，六环时代还尚需时间。
从本次轨道交通的建设密集度上看，北京城市副中心显然是“最大赢家”，其次是昌平的回天地区，然后是亦庄地区，石景山地区及顺义南地区，最后是大兴生物医药及房山大学城地区。
而像很多热点地区，可能会比较失落，比如顺义的马坡地区，海淀北清路以北地区，丰台青龙湖地区，通州南的采育、于家务、永乐店等。
所以这一次的轨道交通规划公示，估计会引起较大争议。
而且本次仅仅是一个“征求意见稿”，最终版本可能还会做调整。
这是刚刚发布的征求意见稿。有建议的抓紧反馈。
回天地区从潜力来看是不错。但地铁网络密度与人口密度比较来看，地铁网络线路密度还是不够，人员分流慢。这也是为什么天通苑地铁站等上车人员多，挤不上去，地铁5号线不能北延到小汤山的主要原因。
http://yewu.ghzrzyw.beijing.gov.cn/gwxxfb/cxghghlgs/ghlgsxq.html?id=0889aa4d8691a8dd7ac46ef355f25d26
上面网址是建议的网页。
上面分析只是一家之言，大兴机场永不会失意
昌平的回天地区也是大赢家，回天区域有多个重要的线路和节点。
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朱辛庄站未来是三线换乘点，昌平线、8号线和三城联络线。
三城联络线与北部联络线合并建设，连接海淀、昌平、顺义和怀柔四区，该线路将串联三大科学城。
线路北起怀柔北站，主线南至清华园站，支线西至永丰站，联系中关村科学城、 未来科学城西区、未来科学城东区、怀柔科学城、北京首都国际机场、国家会议中心、后沙峪、顺义新国展等重要城市节点。
这条线路意义重大，通车之后，连接北部重要节点，北京北部可以自成一体。
新龙泽站，13号线分拆之后，新龙泽将成为超级码农科技园专线，直通西二旗、上地、马连洼、后厂村和望京，将来还能跟19号线换乘。
天通苑东站，未来是三线换乘站点，远期是四线换乘。17号线，13A在建，17支线大概率进入三期规划，可能较早通车。而虚线（预留管廊）则是从天通苑东---北苑---安立路----中关村，将来可以连接未来科学城与中关村。
回天地区、未来科学城
S11号线、地铁13号A线
多年来只能靠南北纵向轨道线出入的回龙观、天通苑区域，迎来了2条东西联络线，北部区域的码农们终于可以畅快穿梭于京北。
从地铁13号线分离出来的13号A线，直接连接起西二旗、回龙观西和天通苑东。
新增添的S11号线，名副其实地串联起三大科技产业基地：永丰、未来科学城、怀柔科学城。
回天地区承接海淀北部人群工作居住生活的需求增长，区域市场价值进一步提升。
不过，S11号线最大受益者是未来科学城和北七家。
多年来，这两区域一直处于0地铁状态，交通短板掣肘着区域发展，房价也处于低位，未来两板块将很快吃到轨道交通带来的红利。
17支不如5号线北延，5号线本来也不长，但5号线人太多了，如果北延，天通苑大量的乘客很难上地铁。
5号线要北延的前提是17号线和13A或其东延与14号线15线实现换乘或新增地铁线路能分流多少5号线的乘客？如果能分流30%以上的乘客，5号线北延才有可能。才能达到最佳效果。
有专家分析:未来整个“回天地区”将会被海淀和朝阳“瓜分”，西部归海淀，承载海淀发展的“职住平衡”，东部则归朝阳，主要承接朝阳的溢出群体居住。
所以毫无疑问，“回天地区”将是昌平区发展最好的地区，也将是北京北部房价逐渐“海淀化，朝阳化”的地区。
这个地区在整个近郊区新城中，我们认为仅次于“亦庄核心区”。
综上所述，回天地区“控规”的出台，意味着回天地区将会逐渐“大变样”，外地人聚居、城市管理混乱、城市配套缺乏等问题将会“一扫而空”。
未来的回天地区，将会成为“控制人口，配套齐全，交通高度发达”的城市微中心之一，医院、学校、地铁“应有尽有”。
尤其是加上“严控居住供地”，未来回天地区的二手房房价将会有明显提升，并逐渐向“海淀化，朝阳化”的趋势发展。
因此，针对回天地区的新房，我们认为不管是“自住”，还是“投资”都有很大的空间可以想象。
回龙观和天通苑谁的性价比更高，可以看看云上观房微信公众号《炒房教父:“回龙观不如天通苑”，靠谱吗？》文章，分析透彻，认为地铁13A和17号线即将开通带来的利好，离望京和未来科学城更方便，天通苑比回龙观潜力要大。