有人说天通苑会补涨,看房姐怎么说

提问：今天去看了北京北七家未来科技城的国瑞熙墅，位于未来科技城，紧挨中关村二小昌平校区，周边又有北师大附中。未来离22年开通的17号未来科技城站步行700米，1.5公里开车上京承高速。目前毛坯现房单价4万5，户型方正。缺陷是地下两层面积计算在在房本面积中，物业费和未来房产税会比较多。不知道但从大环境上看，是否可以作为改善入手？未来科技城也是喊了很多年了，目前居住在天通苑老区1、2层复式带60平院子，对面是龙德广场，是否值得更换？有人说天通苑会补涨。回答：1. 北京的天通苑，和上海的上海康城，其实是完全不同的两种东西。 2. 天通苑是由一个个中型、中小型地块建造的小区组成的，小区之间有外部道路网相连接。 3. 而上海康城是一整个大型地块，地块内的道路属于小区内部道路，早晚高峰出行和停车就会成为很严重的问题。与外部的路网连接通达顺畅性也会受到限制，较容易形成拥堵。这么大的小区、几万人的居住规模，物业管理也很难跟得上。 4. 天通苑在这些问题上表现就要好得多。既能享受到成片社区带来的便利生活配套资源，又不会有超大小区带来的那些弊病。 5. 天通苑的地段位置也相当好。轨交一部直通东单，周边也有不少商务区/产业区。可谓实惠上选。天通苑本身就有些大平层、大复式单元，不少业主习惯、喜欢社区的氛围，选择原地置换。 6. 未来科技城也不能算特别偏的板块，毕竟北京的特点就是大饼铺的特别开。当然，比起天通苑，还是略有些偏僻的。17号线也是一部直达市中心，这一点还是不错的。周边也有一些产业。 7. 学校不要指望特别顶尖，更多的还是“家门口的好学校”性质。有名校分校配备，算是不错的加持，这就可以了。 8. 比较大的坑，主要是： 1) 地下两层算在面积里，所以实际单价要远高于4.5万，别被名义单价误导了。（物业费和房产税倒不是问题，对地下面积相信都会有相应考量的） 2) 毛坯交付。装修这么一套别墅，没个小几百万是下不来的。算一算买这套房子的实际打包成本，还是很高的。 9. 如果你经济实力雄厚，初步跨越了中产的圈层，有一定在本宅内的社交需求，生活和工作半径也长期会离未来科技城不远，则可以考虑。否则，我觉得天通苑真的挺好。

提问：房姐，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房源可以跑赢大盘？

回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，价格便宜就可以跑赢大盘。

根据目前的规划，昌平南地区将会拥有“7条地铁”，地铁5号线、8号线、昌平线、13号线，及未来13A、17号线、17号支线，这个地铁数量远超任何一个近郊区，甚至已经逼近北京城市副中心的水平。

   北京地铁17号线是一条“南北科学城”联络线，主要从亦庄经济开发区直达昌平未来科学城，这条线路的主线将会在2021年年底通车（南段）。

这条线路通车以后，将会把“未来科学城东区”，“国贸CBD”，“望京”及“亦庄”等四个北京核心职场中心全部连接起来，保守估算，涉及的刚需职场人群至少超过50万人。
由此可见，这条线路的房价“不可限量”。

未来的天通苑地区，将会成为13号分叉线、17号线支线及主线的交汇点，天通苑地区直接成了“区域交通枢纽”。房产价值将会直线上升。
尤其是会带动望京、国贸、亦庄、未来科学城的职场人群进来置业，天通苑房价真是不可限量。除了地铁之外，昌平南的“绝佳区位”也契合了北京产业发展的趋势格局，简单的说，就是昌平南地区不缺乏“产业基础”。

地铁有了，产业人群也有了，昌平南未来关键是“学校”。

只要昌平南地区能够把学校增设上去，未来的房价肯定将会再上一个台阶，而这一点将由“回天计划”来完成。

上一轮回天计划，昌平南地区已经引进了“清华附小昌平学校”，“人大附中昌平分校”，“皇城根昌平学校”等知名中小学。
根据2021年2.0版本的“回天计划”安排，到2025年回天地区将会新增中小学14所，增加中小学学位19740个。
也就是说未来的昌平南不仅是“地铁城”，同时也是“产业城”，还将会是“学区城”，还要引进14家中小学，增设“两个学区”。
综合来说，北京未来最值得入手的“三大近郊区”中，昌平南就是一个最典型，最有潜力的片区之一，从地铁，到产业，再到学区。
昌平南东临海淀科学城，西边则是未来科学城，自己的“生命科学园”又是自贸区，加上望京的辐射，昌平南房价不崛起都没有天理。
作为昌平南的核心区域，天通苑潜力巨大。