2020年9月24日，中国（北京）自由贸易试验区正式“揭牌”，代表北京正式迎来“自贸区”时代。
在本次揭牌仪式上，北京自贸区的具体落位全部揭开面纱，中关村科学城、未来科学城西区、首都机场临空经济区、金盏国际合作区、北京城市副中心及亦庄，成为最后的赢家。
首先第一个问题，为什么北京会有“自贸区”？
根据我们的判断，北京自贸区的出台可能是基于以下四个方面的考虑：
第一个原因：北京要起到引领全国深化改革开放的作用。
面临全球百年之大变局，已经到了北京不得不上场的时候了，要以服务贸易、数字经济为核心来带动中国新一轮的改革开放。
北京是全国的风向标，北京的改革和开放能够给全国带来标榜作用，从而带动全国快速进入新一轮的改革开放进程。
其二，给北京的经济和产业发展“加油呐喊”。
北京目前的“制造业、批发市场”等疏解已经基本完成，下一个阶段的重点是如何让高层次的产业生根发芽，实现更好的发展。
自贸区方案的出台，是对北京高层次产业发展最好的助力。
其三，引导北京五环内的产业和人口向外疏解。
根据北京城市总规，北京城区是首都功能的核心承载，因此非首都功能陆续从城区向外疏解是一个基本趋势。自贸区的确定，可以有效引导城区产业逐渐向新城地区疏解。
其四，建立京津冀协同发展的新平台。
历经五年的京津冀协同发展，依然缺乏广度和深度，也需要有新的思路和新的平台来提升三地的协作。
建立北京自贸区，意味着京津冀协同发展，还是要以北京作为经济中心来推动，这是一个较大的思路转变。
第二个问题，本次北京自贸区的落地，对北京房价格局会有什么影响呢？我们认为主要是从五个方面有较大的影响。
科技创新片区：翠湖科技园+永丰园+生命园，将会成为北京码农比例最高的片区，直接带动海淀西北旺、北清路、回天地区、沙河大学城等四大板块的房价上涨。
北京要打造全球影响力的科技创新中心，中关村地区就必须要入选自贸区的范围之一，翠湖科技园+永丰基地+生命科学园成为三大自贸区。
它将引导五环内中关村科学城的产业有序疏解到六环边，形成聚集发展，这个片区未来将会成为北京码农比例最高的片区。
未来这个片区的产业、房价、配套都将再上一次台阶，是北京科技创新中心的集中体现。
比较可惜的是，北七家附近的未来科学城东区居然没有入选，说明西区的发展要远远重于东区。
国际商务服务片区：国贸CBD+首都机场临空经济区+朝阳金盏国际合作区+北京城市副中心，将会带动后沙峪、孙河、东坝、台湖、燕郊、大厂潮白等片区的发展。
国际商务服务片区将会逐渐引导五环内的望京、东二环、东三环的产业逐渐向外疏解，未来会成为最具国际氛围的版块，尤其是金盏国际合作区（含第四使馆区），要打造北京第二个“三里吞”。
未来东坝、孙河、后沙峪等三大板块的房价、配套还要持续上升。
北京城市副中心这次也获得了两个自贸区名额，运河商务区+张家湾小镇两个自贸区约有10平方公里，拉动京津冀协同发展。
定位于“全球财富管理中心”的运河商务区，肯定是要拿下一个自贸区的名额的，这个片区未来主要是“鼓励金融机构开展全球资产配置”。
而张家湾设计小镇是中关村通州园的重要组成部分，肯定会分到自贸区的名额。
北京城市副中心“两大自贸区”版块，将会形成对台湖及北三县地区的拉动，比如运河商务区对燕郊、张家湾设计小镇对大厂潮白都会有明显的联动效应。
因此台湖及北三县地区的房价及配套，将会有上升趋势。
亦庄已经是北京目前高端产业的主要区域，肯定可以拿下一个自贸区名额，亦庄的未来不可限量。
亦庄经济开发区在最新的规划中，已经得到扩容，已经把马驹桥、采育等地区全部包进去。
亦庄在北京城市中的地位得到了明显提高，本次再有接近30平方公里的自贸区加持，亦庄产业发展肯定会再上一个台阶。
亦庄和大兴机场的两个南城自贸区，将可能会推动马驹桥、生物医药基地等片区的房价上涨。
大兴生物医药基地本次没有能够拿下自贸区，确实比较遗憾。
同时比较遗憾的还有丽泽金融商务区，在自贸区总体方案中，里面提及“支持人民银行数字货币研究所设立金融科技中心”，所以丽泽金融商务区本来拿下一个自贸区名额问题不大。
但是非常可惜，丽泽的位置太靠近二环，如果作为“自贸区”可能不太符合当前城区疏解的基本原则。
总体上看，北京自贸区的选址大部分集中在六环周边，它意味着北京的城市发展即将迎来“六环时代”。
五环内“疏解”，六环来“承接”，将是北京城市发展的基本趋势，未来这些自贸区片区将会迎来至少三重利好：
第一，配套升级，地铁加密。自贸区将会成为北京城市配套重点发展的片区，学校、医院、地铁等建设都会纷沓而来。
第二，产业政策升级，吸引企业入驻。产业扶持政策会很快出台，税务减免，房租减免，人才引进等诸多政策，吸引企业纷沓而来。
第三，人口增加，居住升级。允许人口承载力增加，居住配套会升级，城市人口会迅速集中，从而推动房价向上。
北京“六环”的崛起，是北京加速五环内城区疏解和推动经济发展的共同结果，它意味着北京人口及产业的重新布局，将会推动北京城市发展逐渐进入“多中心”格局：
未来五环内的中心城区会逐渐“静下来”，人口及产业会逐渐向外重新布局，原来的城市中心“消失”，多个外围的城市中心开始出现：
海淀西北部的北清路地区，回天地区，沙河大学城地区，将会成为北部新的城市中心。
朝阳东北部的东坝金盏地区，将会逐渐取代东三环、东四环，而成为朝阳区未来重点发展地区，是北京东北部的新城市中心。
顺义新国展地区，也将有机会成为新的城市中心，新国展+后沙峪等片区也极有发展潜力。
通州城市副中心，也将成为东部新城市中心，辐射燕郊，大厂，香河。
南部的新城市中心，将会在亦庄崛起。
未来这些版块，都会成为北京城市的“新的城市中心”。
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房价与几环没有关系，如北京的东、西城、海淀的房价，同在三环以内的小区，但他们的价格是不同的，并不是都一样的。有的地铁交通方便，学区较好，产业、办公集中、商圈配套完善的近郊小区价格也比较高。因为房价除与地价有关外，还与如下几个因素有关：
1、 学区。好的学区决定了房价。目前，这个还是房价高低的主要影响因素。
2、 交通、地铁。地铁和公交方便方便的区域，房价就会高。尤其是地铁口附近，特别是换乘地铁口附近的小区，房价都比较高。
3、 产业、办公集中区域。小区周边有成熟的产业或办公区域，买房需求量就大，房价就会高。如北五环的回龙观、天通苑的回天地区，朝阳的望京区域，将来的未来科学城区域，通州的城市副中心区域，城南的亦庄区域等。
4、 生活配套。商场、医院等生活配套较好的区域，房价也会较高。
5、 小区管理、环境。管理规范、环境优美的小区房价也会较高。
6、 小区周边环境。江景（河景）、湖景小区，公园旁边，上风上水区域，文体活动方便的区域房价都会较高。
7、 房屋的新旧。
海淀西北部的北清路地区，回天地区，沙河大学城地区，将会成为北部新的城市中心。
环的概念由北京最先创建，势必由北京最先打破。
有人说天通苑大，业主出手竞争激烈，为了出手，只好降价出售，导致天通苑房价低，但是。只要天通苑楼层的平均层数不比别的小区多，相同面积的区域的小区的数量就会比别的区域的小区数量少，每平方公里的平均住房数就会少，业主出售竞争就不会激烈。只要成交量不低，成交活跃，就不用担心房价。刚需永远是性价比第一。
从北京上周二手房小区涨跌排行榜看，天通苑小区以涨幅5.99%排全市二手房价涨幅第一名。说明回天行动计划的政策红利影响还是比较明显的。与它目前房价偏低，但交通及商圈生活配套完善，性价比高也有关系。