根据国家发改委的批复，北京地铁二期调整规划工程最晚要在2021年全面动工，会在2026年之前陆续开通运营。
国家发改委2019年的这个批复，意味着北京地铁二期规划建设正式“尘埃落定”，目前的规划工作重心已经完全转移到了第三期，北京地铁三期规划建设即将启动。
2021年3月19日，北京市政府官网公布了《2021年北京市交通综合治理行动计划》，其中就提出“推进轨道交通第三期建设规划编制和报批”。
这意味着“北京地铁三期规划”最快会在2021年年底审批公布，最晚也会在2022年中上旬公布。
根据以上“行动计划”的说法，北京地铁三期规划应该已经进入了“编制和报批”阶段，说明北京地铁三线规划线路已经基本确定，调整余地不大了。
北京地铁的第三期规划线路预计将会在2022年实现首批动工，在2024-2029年会陆续实现通车，全部建成后，北京地铁总里程有望实现“翻倍”，从目前的600多公里增长到1200多公里。
也就是说，北京地铁三期规划将会重塑及改变北京楼市的“未来十年”：从2021-2030年，谁将主宰“北京楼市”沉浮？
【1】预计16条线路进入“三期规划”开启北京地铁建设“新纪元”
结合北京“十四五规划”及各区的十四五规划，初步统计和判断在北京地铁三期规划中，将会有“16条线路”进入建设行列。
其中有多条线路已经“官宣”，部分线路还需要进一步等待官方确认，但具体站点还需要第三期规划公布后再确认。
从北京三期地铁规划的“初步方案”看，未来十年北京城市发展重点就凸显出来了，这将决定未来十年北京楼市的“投资重点”。
【2】海淀北，昌平南两大科学城是“重中之重”
北京城市副中心崛起
海淀北，昌平南，一共规划了5条线路，尤其是19号线北延及19号线支线，把海淀北部，昌平南部彻底带活了。
其中19号线支线是从上清桥到故宫北院，可以经过永丰、翠湖地区，带动了北清路沿线的自贸区。
19号线北延则是直达沙河高教园，可以经过昌平南地区。此外，还规划了33号线，直接从永丰，沿着北清路一直杀到顺义后沙峪。
17号线支线则会把天通苑地区也会带热，目前这条线路已经官宣。
应该可以看到，海淀北昌平南是未来北京重点发展的片区，是海淀科学城、未来科学城的主要集中地，同时还是北京自贸区。
这两个地区是北京发展“高新技术产业”必须重视的地区，崛起是基本不可阻挡的趋势。
第二个重点，当然就是北京城市副中心了，规划了3条线路，如果再加上平谷线、八通线，7号线和6号线。到了2030年，北京城市副中心将拥有6条地铁线路。
北京城市副中心将会成为在东西城之后，地铁线路最密集的片区，交通枢纽地位已经很明显。
其中22号线已经延伸到燕郊地区，101号线和6号线将会延伸到大厂潮白的“门口”，101号线在2030年后将会东延到潮白地区，连接大厂高铁站。
未来十年，副中心带动燕郊、大厂潮白的格局基本确定。
【3】
9号线和19号线南延
西红门东及大兴新城西片区“崛起”
对于南城大兴来说，这些年就依靠4号线拉动，非常累，4号线也成为了北京人流量最高的线路之一。
南城大兴的发展，必须要加线路了。
目前19号线南延已经官宣，将会从南苑一路向南，直到海子角，这条线路显然对于西红门东地区来说，简直是“救命”。
此外还有9号线南延，这条线路目前还有待确认，但可能性比较高。
这条线路重点是发展大兴新城的西片区，而且是南城大兴第二条杀到六环外的地铁线路，这条线路一旦开建，大兴新城又可以大规模“卖地”了。
9号线南延和19号线南延，对于大兴的发展来说，至关重要，也是提升大兴房价的关键所在。
大概率会进入到北京地铁三期规划。
【4】
R4东延线终于来了
顺义有了第二个“后沙峪”
地铁第三期规划中，大兴有了，海淀有了，昌平有了，石景山有了，顺义作为GDP排名靠前的环城区和自贸区，不可能缺位。
我们在上一篇文章就已经提到“地铁R4东延，顺义真要“火了”！”,R4东延线基本上已经抢到“地铁三期规划”的一个名额。
其中“中德产业园”是北京自贸区，是北京必须重点发展的片区。
R4东延线建成以后，顺义区将会形成“东西平衡发展格局”：西部以后沙峪为主，重点发展会展功能；东部以仁和镇为主，重点发展高新技术产业。
而北部的马坡地区，未来的轨道交通则要依靠“市郊铁路”了。
【5】朝阳区无缘“三期规划”将缺位未来十年楼市红利
地铁三期规划的16个项目中，唯一没有新建线路的，就是朝阳区。
朝阳区之所以没有进入地铁三期规划建设，我们判断原因主要是以下两个方面：
第一，北京地铁二期规划对朝阳区已经非常“偏心”，不仅有CBD线，同时还有22号线，17号线，3号线等等。
朝阳区是北京二期地铁建设规划的最大赢家，因此第三期地铁规划朝阳区注定将“颗粒无收”。
第二，朝阳区这几年的规划发展滞后了，这几年除了“金盏国际合作区”，也没有提出更大更新的城市规划概念，一直都在“吃CBD和望京”的老本。
一句话就是，朝阳的发展变“慢”了。
错失了北京地铁三期规划，就意味着未来十年，将会错失最大的城市发展红利，房价水平难以得到进一步提升了。
综合来看，随着北京地铁三期规划的逐渐官宣亮相，我们认为未来十年的北京楼市格局将会重塑：
海淀北，昌平南，北京城市副中心；北顺义，南大兴，亦庄新城是重心。
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随着学区政策的调整，多城市副中心的规划，总体上看，5-6环将会是未来房价上涨最快的版块。尤其是昌平南、亦庄、石景山、城市副中心等区域，都是未来的热点板块，房价预期肯定是向上的。
综合来说，北京未来最值得入手的“三大近郊区”中，昌平南的回天地区就是一个最典型，最有潜力的片区之一，回天计划的升级，从地铁，到产业，再到学区完善。昌平南地区将会拥有“7条地铁”，如地铁昌平线、8号线、5号线，13号线、13号线A、17号线、17号支线等，地铁线路完善，实际上已经是城市副中心了。这个地铁数量远超任何一个近郊区，甚至已经逼近北京城市副中心的水平。
17号线和13A开通后，天通苑的地铁出行将非常方便。
地铁13A东延的好处，13A东延实现与14号线、15号线换乘后，可以大大减轻地铁5号线、17号线的压力，为地铁5号线、17号线北延创造条件。地铁5号线、17号线北延将服务更多人口。不减轻地铁5号线的压力，要实现5号线北延，难度就非常大。
说的在理，支持
外界对天通苑不好的印象，主要还是以前的早上地铁拥堵的恐怖情景，天通苑的高层楼房并不多，住房住户及人口密度并不大，主要原因还是地铁线路不多，网线密度不够，疏解缓慢导致的。所以，增加东西方向及斜线地铁线路非常必要。
非常值得期待的地方。
近期学到一种观点，只有一条地铁的，没有路网的，不能算邻铁房，尤其是靠近郊区，末端几站的，可能有这个地铁还不如没有！