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    解读“地铁三期规划”:投资北京城市的未来十年!

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    • 区治安员

                                                                                                         
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      根据国家发改委的批复,北京地铁二期调整规划工程最晚要在2021年全面动工,会在2026年之前陆续开通运营。

      国家发改委2019年的这个批复,意味着北京地铁二期规划建设正式“尘埃落定”,目前的规划工作重心已经完全转移到了第三期,北京地铁三期规划建设即将启动。

      2021年3月19日,北京市政府官网公布了《2021年北京市交通综合治理行动计划》,其中就提出“推进轨道交通第三期建设规划编制和报批”。
      这意味着“北京地铁三期规划”最快会在2021年年底审批公布,最晚也会在2022年中上旬公布。

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      根据以上“行动计划”的说法,北京地铁三期规划应该已经进入了“编制和报批”阶段,说明北京地铁三线规划线路已经基本确定,调整余地不大了。
      北京地铁的第三期规划线路预计将会在2022年实现首批动工,在2024-2029年会陆续实现通车,全部建成后,北京地铁总里程有望实现“翻倍”,从目前的600多公里增长到1200多公里。

      也就是说,北京地铁三期规划将会重塑及改变北京楼市的“未来十年”:从2021-2030年,谁将主宰“北京楼市”沉浮?
      【1】预计16条线路进入“三期规划”开启北京地铁建设“新纪元”

      结合北京“十四五规划”及各区的十四五规划,初步统计和判断在北京地铁三期规划中,将会有“16条线路”进入建设行列。

      其中有多条线路已经“官宣”,部分线路还需要进一步等待官方确认,但具体站点还需要第三期规划公布后再确认。

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      从北京三期地铁规划的“初步方案”看,未来十年北京城市发展重点就凸显出来了,这将决定未来十年北京楼市的“投资重点”。

      【2】海淀北,昌平南两大科学城是“重中之重”
      北京城市副中心崛起

      海淀北,昌平南,一共规划了5条线路,尤其是19号线北延及19号线支线,把海淀北部,昌平南部彻底带活了。

      其中19号线支线是从上清桥到故宫北院,可以经过永丰、翠湖地区,带动了北清路沿线的自贸区。
      19号线北延则是直达沙河高教园,可以经过昌平南地区。此外,还规划了33号线,直接从永丰,沿着北清路一直杀到顺义后沙峪。
      17号线支线则会把天通苑地区也会带热,目前这条线路已经官宣。

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      应该可以看到,海淀北昌平南是未来北京重点发展的片区,是海淀科学城、未来科学城的主要集中地,同时还是北京自贸区。

      这两个地区是北京发展“高新技术产业”必须重视的地区,崛起是基本不可阻挡的趋势。
      第二个重点,当然就是北京城市副中心了,规划了3条线路,如果再加上平谷线、八通线,7号线和6号线。到了2030年,北京城市副中心将拥有6条地铁线路。

      北京城市副中心将会成为在东西城之后,地铁线路最密集的片区,交通枢纽地位已经很明显。

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      其中22号线已经延伸到燕郊地区,101号线和6号线将会延伸到大厂潮白的“门口”,101号线在2030年后将会东延到潮白地区,连接大厂高铁站。

      未来十年,副中心带动燕郊、大厂潮白的格局基本确定。
      【3】
      9号线和19号线南延
      西红门东及大兴新城西片区“崛起”

      对于南城大兴来说,这些年就依靠4号线拉动,非常累,4号线也成为了北京人流量最高的线路之一。

      南城大兴的发展,必须要加线路了。

      目前19号线南延已经官宣,将会从南苑一路向南,直到海子角,这条线路显然对于西红门东地区来说,简直是“救命”。

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      此外还有9号线南延,这条线路目前还有待确认,但可能性比较高。
      这条线路重点是发展大兴新城的西片区,而且是南城大兴第二条杀到六环外的地铁线路,这条线路一旦开建,大兴新城又可以大规模“卖地”了。

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      9号线南延和19号线南延,对于大兴的发展来说,至关重要,也是提升大兴房价的关键所在。
      大概率会进入到北京地铁三期规划。

      【4】
      R4东延线终于来了
      顺义有了第二个“后沙峪”

      地铁第三期规划中,大兴有了,海淀有了,昌平有了,石景山有了,顺义作为GDP排名靠前的环城区和自贸区,不可能缺位。

      我们在上一篇文章就已经提到“地铁R4东延,顺义真要“火了”!”,R4东延线基本上已经抢到“地铁三期规划”的一个名额。

      其中“中德产业园”是北京自贸区,是北京必须重点发展的片区。

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      R4东延线建成以后,顺义区将会形成“东西平衡发展格局”:西部以后沙峪为主,重点发展会展功能;东部以仁和镇为主,重点发展高新技术产业。

      而北部的马坡地区,未来的轨道交通则要依靠“市郊铁路”了。

      【5】朝阳区无缘“三期规划”将缺位未来十年楼市红利
      地铁三期规划的16个项目中,唯一没有新建线路的,就是朝阳区。
      朝阳区之所以没有进入地铁三期规划建设,我们判断原因主要是以下两个方面:
      第一,北京地铁二期规划对朝阳区已经非常“偏心”,不仅有CBD线,同时还有22号线,17号线,3号线等等。
      朝阳区是北京二期地铁建设规划的最大赢家,因此第三期地铁规划朝阳区注定将“颗粒无收”。
      第二,朝阳区这几年的规划发展滞后了,这几年除了“金盏国际合作区”,也没有提出更大更新的城市规划概念,一直都在“吃CBD和望京”的老本。
      一句话就是,朝阳的发展变“慢”了。
      错失了北京地铁三期规划,就意味着未来十年,将会错失最大的城市发展红利,房价水平难以得到进一步提升了。
      综合来看,随着北京地铁三期规划的逐渐官宣亮相,我们认为未来十年的北京楼市格局将会重塑:
      海淀北,昌平南,北京城市副中心;北顺义,南大兴,亦庄新城是重心。

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      区治安员

      随着学区政策的调整,多城市副中心的规划,总体上看,5-6环将会是未来房价上涨最快的版块。尤其是昌平南、亦庄、石景山、城市副中心等区域,都是未来的热点板块,房价预期肯定是向上的。

      综合来说,北京未来最值得入手的“三大近郊区”中,昌平南的回天地区就是一个最典型,最有潜力的片区之一,回天计划的升级,从地铁,到产业,再到学区完善。昌平南地区将会拥有“7条地铁”,如地铁昌平线、8号线、5号线,13号线、13号线A、17号线、17号支线等,地铁线路完善,实际上已经是城市副中心了。这个地铁数量远超任何一个近郊区,甚至已经逼近北京城市副中心的水平。

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      区治安员

      17号线和13A开通后,天通苑的地铁出行将非常方便。

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      区治安员

      地铁13A东延的好处,13A东延实现与14号线、15号线换乘后,可以大大减轻地铁5号线、17号线的压力,为地铁5号线、17号线北延创造条件。地铁5号线、17号线北延将服务更多人口。不减轻地铁5号线的压力,要实现5号线北延,难度就非常大。

      回复
      区房管员

      说的在理,支持

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      区治安员

      外界对天通苑不好的印象,主要还是以前的早上地铁拥堵的恐怖情景,天通苑的高层楼房并不多,住房住户及人口密度并不大,主要原因还是地铁线路不多,网线密度不够,疏解缓慢导致的。所以,增加东西方向及斜线地铁线路非常必要。

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      区治安员

      高原大 发表于 2021-5-11 18:10
      随着学区政策的调整,多城市副中心的规划,总体上看,5-6环将会是未来房价上涨最快的版块。尤其是昌平南、 ...

      非常值得期待的地方。
      回复
      区房管员

      高原大 发表于 2022-5-27 13:14
      非常值得期待的地方。

      近期学到一种观点,只有一条地铁的,没有路网的,不能算邻铁房,尤其是靠近郊区,末端几站的,可能有这个地铁还不如没有!
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