大白话小贴士因为公众号平台更改了推送规则，如果不想错过大白话的文章，记得读完点一下“在看”，这样每次新文章推送，才会第一时间出现在你的订阅列表里。
人生总会有遗漏，但是不要忘记点“在看”！！！作者：安吉拉 吴全文累计1720字，预计阅读6分钟来源:地产大白话（ID:dabaihua10086）今日份
示意图：来源于网络
白话哥在之前一篇文章，[北京二手房成交量再创新高，2月“传统淡季”竟破12900套]给各位看官们发过一个讯号，那就是：二手房要起势了！果不其然，3月二手房的成交量相当给力，二手住宅网签高达22172套，这也是自2017年3月最严调控之后，成交最多的一个月份。
与此同时，整个一季度的网签量也在近四年来攀上了一个小高峰。开年大阳春，地产同仁们，手里的窝窝头，是不是薛薇香了点？
不废话了，上数据！
01地产大白话
北京2021年3月二手住宅成交量达到22172套，近5年3月份成交量仅次于2017年。
截止到3月31日，根据北京市住建委官网数据统计，3月份北京二手住宅累计成交量达到22172套，同比数据由于去年3月赶上疫情不在此披露，重点带大家看一下各月度和近5年3月份成交走势。
纵观近8年3月份的二手房交易量，2021年3月份累计 22172套的成交量，仅次于2016年那一轮楼市疯涨的周期和2017年系列政策出台之前，最高峰月成交32009套。
由于新房市场受限价、限签、限售等多种因素约束，成交量价表现失真，不能真实反映城市房地产市场水平；同时，北京历年二手住宅成交占比住宅总体市场水平（新房+二手房）接近8成。
楼市冷暖，二手房市场转一圈就能见分晓。真正有购房意向的，转转二手房门店，约着卖方谈判桌上聊聊就知道到底啥行情。
02地产大白话
从以下的行政区域来看成交分布，更直观一些。
朝阳区依旧稳占鳌头。
要论北京各行政区的二手房成交量，朝阳是当之无愧的“销冠”，3月累计成交套数4871套，将近第二名海淀区的2倍；累计成交金额285.13亿，位列各行政区首位；其次，西城、海淀、丰台等主城区凭借地段优势以及丰富的教育、医疗、商业等配套资源在二手房市场上成交也很活跃；另外大兴和昌平3月成交量也有一定突破。
03地产大白话
刚需中小户型占据市场成交主流。
50-80㎡的中小户型是当前北京二手房市场成交热门，占据二手房总成交半壁江山。主流成交总价段在200-600万之间，多为城区15-20年楼龄的二手房。与其选择2-3年后交房同时又有一堆质量问题遭维权的新房以及鸡肋共产房，大量刚需首置型群体转投地段较好、配套完善的城区老旧二手房。
成交主流总价段在800万以下。
值得注意的是，600万以下的总价段是市场绝对成交主力；同时，800-1000万级别的二手房成交量也高于近2年同期水平，这部分客群大多是置换需求，随着今年海淀、丰台、石景山多个不限价豪宅的热销，新房高端改善需求也随着千万级二手房的换房需求得以释放。
04地产大白话
细看二手房板块成交，刚需型产品聚集板块成交活跃。
今年3月活跃度靠前的板块以黄村、长阳、回龙观等，主流刚需型产品为主，再次反超了2月份亚奥、朝青、望京等改善型产品聚集板块。
“亚洲第一大社区”天通苑社区成交套数断层式No.1。
从单个社区二手房成交量来看，亚洲第一大社区名不虚传，天通苑3月份单月成交227套，是top20里唯一一个成交面积破两万的社区，比排名第二的北苑家园高出近三倍。
05
地产大白话
二手房市场向来被视为楼市“晴雨表”，作为离“房住不炒”最近的老大哥北京，给全国众多兄弟做了很好的榜样。不仅新房有“限竞房”，二手房交易时也会有评估价，按照评估价作为发放贷款的基础，有效控制杠杆。大白话想提醒大家的是，一季度北京二手房的强势回暖，主要是年后学区房刚性需求进场，不用过度焦虑，过了这阵儿也就稳下来了。同样就在刚刚过去的一季度，南方楼市热火朝天，上峰也紧锣密鼓安排“灭火队”，深圳对二手房市场进行价格引导。这几年的全国网红城市合肥也刚刚遭受“新政八条”痛击，新房+二手房限购、限贷、限售多管齐下，砸了个深坑。其他几个南方热点城市也都在蠢蠢欲动。血淋淋的历史向我们展示，一个个冒尖儿的城市在导弹精准打击下坍塌。要时刻紧跟“房住不炒”的步调，不能走歪路。警钟长鸣！
根据目前的规划，昌平南地区将会拥有“7条地铁”，这个地铁数量远超任何一个近郊区，甚至已经逼近北京城市副中心的水平。
第一波地铁是13号线和昌平线，于2002年和2015年已经全线开通，它的作用主要是把海淀和昌平县城连接起来，是昌平房价的第一波涨潮。
接下来是8号线和5号线，把北京中心区和昌平南地区连接起来了，昌平南的东小口、回龙观、天通苑西等版块收益不小。
未来昌平南地区还将打造3条线路，分别是13号A线，17号线和17号线支线，这三条线路目前均已经基本确定。
其中13A线预计将会在2023年开通运营，17号线2021年年底运营，17号线支线进入三期规划，预计将会在2026年左右运营。
也就是说到了2026年左右的时间，昌平南地区将会呈现“7大地铁线路”的超强格局，近郊区地位提升为城区地位。
除了地铁之外，昌平南的“绝佳区位”也契合了北京产业发展的趋势格局，简单的说，就是昌平南地区不缺乏“产业基础”。
昌平南东临海淀科学城，西边则是未来科学城，自己的“生命科学园”又是自贸区，加上望京的辐射，昌平南房价不崛起都没有天理。
地铁有了，产业人群也有了，昌平南未来关键是“学校”。
根据北京市持续的“回天计划”，只要昌平南的回天地区能够把学校增设上去，未来的房价肯定将会再上一个台阶，而这一点将由“回天计划”来完成。
上一轮回天计划，昌平南地区已经引进了“清华附小昌平学校”，“人大附中昌平分校”，“皇城根昌平学校”等知名中小学。
根据2021年2.0版本的“回天计划”安排，到2025年回天地区将会新增中小学14所，增加中小学学位19740个。
也就是说未来的昌平南不仅是“地铁城”，同时也是“产业城”，还将会是“学区城”，还要引进14家中小学，增设“两个学区”。
综合来说，北京未来最值得入手的“三大近郊区”中，昌平南就是一个最典型，最有潜力的片区之一，从地铁，到产业，再到学区。
昌平南的优势是与海淀和朝阳接壤，昌平南的未来，绝对不会让你失望。
成交量大，除与小区大有关外，最主要的原因还是买房者看到了天通苑的潜力，主要是市里持续的回天计划项目推进，打造大型社区治理样板和典范，地铁网络的完善，产业布局及学区的规划改进。目前价格属于低洼区域，预期潜力巨大，购房性价比高等。
从北京上周二手房小区涨跌排行榜看，天通苑小区以涨幅5.99%排全市二手房价涨幅第一名。说明回天行动计划的政策红利影响还是比较明显的。与它目前房价偏低，但交通及商圈生活配套完善，性价比高也有关系。
本帖最后由 虫虫飞 于 2021-9-29 09:53 编辑
大家都会看新闻的，天通苑那么多规划，看不见的就是傻子。城里的老破小，无非就是个学区，当人们意识到学区也就那么回事的时候，房屋还是会回归到居住的本性，试问论居住有多少个地方能比天通苑舒服、生活方便？人生苦短，岂能一辈子蜗居50平米的老破小，起码本人是不干的。至于孩子上学问题，我一直信奉，儿孙自有儿孙福，他是那块料，在哪儿都不会差，多少人都是从山沟沟里出来的，不也都是国家栋梁。
现实，赞
说得非常对。
饭总选房微信号说上周北京二手房涨幅第一名是天通苑的5.99%。这也是可以理解的:天通苑的房价本来就偏低，现在利好因素比较多导致在那里购房的人多。1、北京市回天行动计划的政策红利影响。2、地铁线路网络越来越完善，交通越来越好。3、离望京、未来科学城能源谷近。4、各种配套设施如医院学校商圈成熟。小区环境越来越好，小区虽大，但高楼不太多，不拥挤。5、长期占据北京市二手房热点区域前一、二名。购房性价比极高，刚需购房人员需求多等影响大。
地产大白话和中原视点的微信号公布的北京的月度二手房单个社区成交量排名看，天通苑连续每个月都成北京二手房成交量霸主了，需求量最大。过去的天通苑给人不好印象主要是大家诟病的上地铁拥堵的问题，还是因为天通苑的地铁网络不足的问题，分流不够，就人口密度来说，远低于市中心，随着回天计划的实施，地铁线路的增加，以及职住平衡的改善，将会有改善。作为比较成熟的社区，与北京市城区多数小区的差异不大，人口密度绝对不大。至于说小区大，同类户型多，出手难，那是叫扯淡，北京住房的户型也就那几种，各有不同需求群体，关键是是否适合居住，价格是否合理，交通是否便捷。现在居住在天通苑的人，体验感受越来越好了。
2022年3月，天通苑东一区成交了49套，排名全北京第一。天通苑北一区和天通西苑二区都成交了36套，天通苑中有三个小区同时成交在全北京的小区里均排名前十 ，这在全国会绝无仅有吧。
地铁17号线和13A的将来开通 ，作为回天地区的重要区域的天通苑，回天计划的逐渐落实，将会缩小甚至补平与回龙观的房价的差距，因为天通苑除了到中关村和上地也方便了很多外，还有到望京和国贸和未来科学城东区更加方便了。
天通苑性价比更高，将来的潜力会更大。
回龙观是板块，天通苑是小区，那么天通苑属于哪个板块？