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人生总会有遗漏，但是不要忘记点“在看”！！！作者：被学习耽误踢球的地产人全文累计2566字，预计阅读10分钟来源:地产大白话（ID:dabaihua10086）
今日份
示意图：来源于网络
昨天下午，手机收到贝壳找房推送的一条消息，曾经关注的东三环外的一套二手房涨价10万。
意料之外，但也是情理之中。
卖方涨价背后的底气是源自络绎不绝的客户上门带看 量和谈判桌上的分文不让。
北京二手房成交量从去年底到现在，一直活跃度很高，即便是今年2月这种传统淡季，成交量照样创近几年新高，后边大白话会详细给大家分析成交特征。
今天重点想跟大家传达的是近期关于北京二手房市场的一些变化和变化背后的逻辑。换句话说，北京二手房市场要起势了。
话不多说，看数据先。
01地产大白话
北京2021年2月二手住宅成交量达到12900套，创近5年2月份成交量最高峰。
截止到2月28日，根据北京市住建委官网数据统计，2月份北京二手住宅累计成交量达到12900套，同比数据由于去年2月赶上疫情不在此披露，重点带大家看一下各月度和近5年2月份成交走势。
纵观近10年作为传统二手房成交淡季的2月份，2021年2月份累计 12900套的成交量，仅次于2016年那一轮楼市疯涨的周期，最高峰月成交15149套，那是让万千人欣喜又有万千人抓狂的一年。
由于新房市场受限价、限签、限售等多种因素约束，成交量价表现失真，不能真实反映城市房地产市场水平；同时，北京历年二手住宅成交占比住宅总体市场水平（新房+二手房）接近8成。楼市冷暖，二手房市场转一圈就能见分晓。真正有购房意向的，转转二手房门店，约着卖方谈判桌上聊聊就知道到底啥行情。
02地产大白话
从以下的行政区域来看成交分布，更直观一些。
朝阳区历来是北京二手房成交“大户”。要论北京各行政区的二手房成交量，朝阳是当之无愧的“销冠”，2月累计成交套数2233套，将近第二名海淀区的2倍；累计成交金额破138亿，位列各行政区首位；其次，西城、海淀、丰台等主城区凭借地段优势以及丰富的教育、医疗、商业等配套资源在二手房市场上成交也很活跃。
03地产大白话
刚需中小户型占据市场成交主流。
50-80㎡的中小户型是当前北京二手房市场成交热门，占据二手房总成交半壁江山。主流成交总价段在200-600万之间，多为城区15-20年楼龄的二手房。与其选择2-3年后交房同时又有一堆质量问题遭维权的新房以及鸡肋共产房，大量刚需首置型群体转投地段较好、配套完善的城区老旧二手房。
成交主流总价段在800万以下。
值得注意的是，600万以下的总价段是市场绝对成交主力；同时，800-1000万级别的二手房成交量也高于近2年同期水平，这部分客群大多是置换需求，随着今年海淀、丰台、石景山多个不限价豪宅的热销，新房高端改善需求也随着千万级二手房的换房需求得以释放。
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细看二手房板块成交，改善型产品聚集板块成交活跃。
今年2月活跃度靠前的板块以亚奥、朝青、望京等，主流改善型产品为主，反超了以往大兴黄村、房山长阳及昌平回龙观等刚需产品聚集板块。
“亚洲第一大社区”天通苑社区成交量持续领先。
从单个社区二手房成交量来看，亚洲第一大社区名不虚传，天通苑2月份单月成交97套，是top20里唯一一个成交面积破万的社区。
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二手房市场对于政策及重大公共卫生事件敏感度较高，在近期未见调控政策变化下，同时疫情基本得以有效控制，势头稳定。两会报告中也再次提到“房住不炒”、“三稳预期”，通过土地供应、增加保障性住房等一系列措施通过增加，来解决好大城市新市民、青年人住房突出问题。简而言之，不会像以前那样出现房价大涨的局面。目前的成交量上扬是供需结构调整、市场合理预期及景气度的表现。在短期内调控政策不会大幅收紧的前提下，北京二手房购房需求预计还将会持续释放，预计3月成交继续保持高位。势头正好，趁热打铁。新房、二手房市场轮动效应显现，这个小阳春提前开启，又将迎来短暂窗口期。刚需、改善需求可以出手，投资投机的慎行。
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成交量大，除与小区大有关外，最主要的原因还是买房者看到了天通苑的潜力，主要是市里持续的回天计划项目推进，打造大型社区治理样板和典范，地铁网络的完善，产业布局及学区的规划改进。目前价格属于低洼区域，预期潜力巨大，购房性价比高等。
从北京上周二手房小区涨跌排行榜看，天通苑小区以涨幅5.99%排全市二手房价涨幅第一名。说明回天行动计划的政策红利影响还是比较明显的。与它目前房价偏低，但交通及商圈生活配套完善，性价比高也有关系。
地产大白话和中原视点的微信号公布的北京的月度二手房单个社区成交量排名看，天通苑连续每个月都成北京二手房成交量霸主了，需求量最大。过去的天通苑给人不好印象主要是大家诟病的上地铁拥堵的问题，还是因为天通苑的地铁网络不足的问题，分流不够，就人口密度来说，远低于市中心，随着回天计划的实施，地铁线路的增加，以及职住平衡的改善，将会有改善。作为比较成熟的社区，与北京市城区多数小区的差异不大，人口密度绝对不大。至于说小区大，同类户型多，出手难，那是叫扯淡，北京住房的户型也就那几种，各有不同需求群体，关键是是否适合居住，价格是否合理，交通是否便捷。现在居住在天通苑的人，体验感受越来越好了。
2022年3月，天通苑东一区成交了49套，排名全北京第一。天通苑北一区和天通西苑二区都成交了36套，成交在全北京的小区里均排名前十。
地铁17号线和13A的将来开通 ，作为回天地区的重要区域的天通苑，回天计划的逐渐落实，将会缩小甚至补平与回龙观的房价的差距，因为天通苑除了到中关村和上地也方便了很多外，还有到望京和国贸和未来科学城东区更加方便了。
天通苑性价比更高，将来的潜力会更大。