5年1万户！东西城退租规模“暴涨”，昌平、通州等地区，都会迎来常住人口的暴涨

                                                                                                    4月19日，根据北京日报的报道，北京政协举行重点协商议题情况通报会，在这次会议上，北京市规自委、市住建委等部门向委员们介绍了北京市城市有机更新工作。
根据这次的会议透露，北京“城市更新”可能出现了一些新的变化。

首先是北京正在制定《北京市城市更新行动计划（2021-2025）》，在这个计划中，把北京老城区的“六类项目”重点纳入了未来五年的城市更新计划中。

这个计划实施后，北京老城区的居民居住改善将会得到极大的提升。
第二，这六类项目主要包括以下：

东西城的平房申请式退租 老旧小区更新 危旧楼房改建和简易楼腾退改造老旧楼宇与传统商圈改造升级低效产业园区和老旧厂房更新改造棚户区更新改造
这里面既有东西城的“直管公房平房”，同时也有“老旧小区”，同时也包括了“危旧楼房”，还有“简易楼腾退改造”。
第三，未来五年，城市更新大规模启动，范围要比预期中的更大，北京老城区面貌将彻底改变。
根据《北京市城市更新行动计划（2021-2025）》，北京将会在未来五年完成以下任务目标：

其一，力争到2025年完成平房区10000户申请式退租和6000户修缮。
平房区的申请退租规模显然放大了，按照原来政府工作报告的安排，未来仅有6000户，目前已经放大到了10000户，暴涨4000户，这意味着将会有更大规模的“退租”启动。
这显然对于更多的平房区居民来说，是重大利好！

其二，基本完成2000年底前建成需改造的市属老旧小区和中央单位老旧小区改造任务。
五年要全部完成2000年之前改成的房子的“旧改任务”，同时“央产房”也在旧改范围之内，这对于央产房的居民来说，终于可以迎来一次改善。

其三，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。
五年要实施100万平米危改和简易楼腾退改造，平均每年20万平米，预计将会腾退危改，疏解3-4万人左右的规模。

而这些人也将会未来五年得到改善的机会。

其四，基本完成134个在施棚户区改造项目，力争完成2万户的改造任务。
根据计划，未来五年要完成2万户的棚改，平均每年大概要完成4000户左右，这个规模确实不太高，可见在棚改上，北京的速度并不快。
上海目前旧改棚改每年都在2-3万户以上，也成为了推动上海房价上涨的核心动力，而北京对于棚改的规模还是控制得比较小。
其五，2021年北京预计实施项目500个。
目前北京市正在编制第一批2021年拟实施项目清单、示范项目清单、城市更新行动改革政策清单，目前已梳理2021年拟实施项目约500个。
北京“城市更新”速度的加快，将会给2025年北京总体城市带来巨大的变化，我们判断主要在以下几个方面：

第一，人口会加速从城市中心向近郊新城疏解，北京老城区目前有很多人口都居住在“老破小”，甚至是“危旧”房中，继续改善环境。

这次大规模启动城市更新后，将会带动老城区的居住人口逐渐向周边的近郊区疏解，包括大兴、顺义、亦庄、昌平、通州等地区，都会迎来常住人口的暴涨。
这些常住人口，多数都是从老城区疏解出来的居民。
第二，医院、学校等资源也会加速从北京老城区向外疏解。

随着城区人口的下降，城区内的医院、学校等资源也会逐渐向外疏解，部分资源甚至会向雄安、通州等地区转移。
部分近郊区随着常住人口的暴涨，房价会带来回升，尤其是昌平南、后沙峪、亦庄等重点地区。

第三，首都功能核心区，东西城地区，居住规模减量，常住人口持续下降，功能逐渐“一体化”。

在2017年以前，西城区主要负责“中央行政职能”，东城区负责“北京行政职能”，随着北京市政府的搬迁，东西城的功能已经合并，被定位于“首都功能核心区”。

未来在很多职能上可能也会逐渐统一，东西城的待遇差别会逐渐抹平，因此东西城虽然是两个“行政区”，但本质是一个“功能区”。

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尤其是随着北京行政职能搬离，中央行政职能迁入，东西城的待遇差别肯定会逐渐统一的。
第四，就是雄安新区的建设已经逐渐成型，甚至雄安新区已经开始出现大规模卖地。

2021年4月份，雄安新区以36亿的总价卖出了三块住宅商品房用地，这意味着雄安新区已经准备好了“承接”的心理准备，并预告着雄安新区的建设速度将会加快。

土地财政的启动，雄安速度将会更快，北京疏解大潮将至。

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综合来看，未来五年北京在城市更新上确实动作变大了，人口疏解及功能疏解也会加速，加上雄安新区的“大规模卖地”，我们认为未来五年，将是北京逐渐“静下来”的五年。
2025年，将会出现一个全新的北京城市格局。