2021年3月北京一次性挂牌了“30宗”土地，由于5月8日即将迎来集中拍卖会，于是近期30宗地的“价格上限”已经全部确定。
从这些土地的“上限价格”看，北京新房房价已经呈现全面上调的格局，当然这只是指导价的最高限，但如果和区域现有价格相比，确实呈现出了一定的上涨态势。
这些项目将会在2021年-2022年集中上市销售。
【1】
朝阳区“供地大户”指导价上涨明显三个项目可“打八折”
今年朝阳区是“供地大户”，一共放出了10块地，而且最高指导价都不低，从8.8万-6.5万之间，但有部分项目可“打八折”。
其中指导价最高的是“南皋村三兄弟”，最高售价8.8万/平米，而周边五环内的二手房价格仅有5-7万/平米。
周边的新房比如中海拾光里和华樾国际，均价都不到7万/平米，甚至五环里的售价也就在8-9万之间，南皋村项目售价却直奔8.8万。
最关键的是，还没有地铁交通。
这样的价格显然偏高了，所以为了降低售价，南皋村有一个地“竞政府持有比例”，最高可以“打八折”，售价约7万，基本与市场持平。
同时全部实施“9070”政策，可以降低总价。
接下来就是“王四营三兄弟”，最高指导价高达7.1万/平米，比周边的二手房直接涨了一倍，比东南四环的欢乐谷片区还高出20%左右。
不过紧邻7号线地铁线，如果作为小户型低总价的地铁产品，倒是刚需杀进五环的好选择，同时可以直达“环球影城”。
这三块地，可能都要按照最高指导价7.1万均价来销售。
此外金盏这次也拿出了两块地，就在中海拾光里的旁边，最高指导价7.6万/平米，比中海项目直接高了6000元/平米，还没有地铁。
所以政府给与“打八折”的机会，最低可以6万单价销售，性价比还算可以，至少比中海拾光里低了，中海拾光里有点难受了。
东坝地块直接和“华越北京”项目挨着，最高指导价是8万/平米，也比华越北京高出1万/平米。
豆各庄项目位于7号线沿线，五环外地区，最高指导价6.5万/平米，比同区域内的富力又一城整整高了2万/平米。
总体上看，朝阳区本次最高指导价至少比现有市场价格高了2万/平米左右，上涨幅度为15%左右。
但是由于朝阳区本次有三块地竞争“政府持有比例”，政府最高持股20%，相当于给购房人“打八折”，所以朝阳区的项目售价还算合理。
建议：
最值得关注的项目是王四营和豆各庄项目，售价在6-7万，9070小户型，地铁房，刚需可以上车。
【2】
海淀树村“一二手倒挂”
最强学区房必须“疯抢”
本次海淀树村项目最高限价为11.2万/平米，确实有点出乎意料。
这个价格明显低于市场预期，如果竞政府共产份额达到上限20%，那么购房人只要出8.96万/平米就能买到了。
这个价格属于以一二手价格倒挂了，能不能买到，估计要各显神通了。
这个“上地学区”的二手房，至少也要11万单价才能买得到，而树村项目只需要8.9万就可以购买，显然将会被“疯抢”。
当然单价低，但总价却不会太低，这个项目没有“9070”限制，根据我们的判断，户型至少130平米起，没有1200万很难买到。
树村项目号称是：有钱人用更少的钱买更贵的房子。
所以资金足够的购房人，可以重点关注树村，把银子准备好。
【3】
昌平价格“全面上涨”
6万以下买不到新房了
建议全面增持“昌平南”
本次昌平推出三块地，最高指导价全部在6万单价以上，这意味着昌平南已经逐渐进入“6万单价时代”。
昌平南地区作为“未来科学城”的发展腹地，未来将拥有7条地铁线路，房价上涨的趋势非常明显。
本次推出的三块地，全部都突破6万单价，同时也必然热销，在昌平南地区买到4-5万单价的购房人估计要乐开花了。
我们认为，昌平南未来的市场合理价格就是在6-7万/平米，要想突破8万就需要有更多的中小学植入，只要回天计划持续实施，昌平南崛起只是时间问题。
有产业，有地铁，有学校，还愁啥？
昌平南最值得关注的地块是：平西府地铁口的东小口地块，预计售价高达6.3万/平米，比现有限竞房直接涨价接近1万/平米，但实施9070小户型政策，刚需码农可以上车。
【4】
通州新房首破7万
副中心也将走上“6万+”
北三县到了“最佳入手时机”
通州这次也推出3块地，其中属于副中心的两块地，最高指导价全部突破“6万+”，其中有一个地单价还突破了7万。
这意味着城市副中心未来的新房价格可能会站上“6万+”，这个价格水平是北三县地区的3-4倍。
尤其是通州梨园的地块，房价上限7万/平米，已经高出旁边二手房一大截了，旁边的龙湖蔚澜香醍才5万多。
只有远离副中心的宋庄地块，最高指导价为4.5万/平米。
很显然，副中心的房价都有点太高了，还双限，基本上很难卖。
在通州买房，需要做好长期持有的准备，而一河之隔的北三县售价仅有不到2万单价，房子更有投资潜力。
【5】
石景山全面冲击“8万+”亦庄要上“7万+”
石景山推出新地块，衙门口地块，不临地铁，靠近西五环，房价上限竟然高达7.95万/平米，石景山新房破8万指日可待。
该地块一出，大瓦窑的首创和远洋紧靠14号线，可以说有了一点“性价比”优势了，毕竟没有地铁的项目都要8万了。
大兴的旧宫地块也要拍卖，上限7万/平米，2020年的限竞房项目电建洺悦湾限价才5.4万/平米。
看到这个限价，去化困难的和锦诚园可以实现速度去化了，合生me悦也可以安心开盘了。
所以综合来看，本次30块地的最高指导价揭露，在一定程度上引导了市场的预期，各个区域的新房价格都将迎来上调的趋势。
一来可以帮助老项目去化，二来可以理性引导区域房价的“稳定提升”，但总体上看，5-6环将会是未来房价上涨最快的版块。
尤其是昌平南、亦庄、旧宫、石景山、城市副中心等区域，都是未来的热点板块，房价预期肯定是向上的。
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天通苑目前报5万+合情合理
昌平价格“全面上涨”
6万以下买不到新房了
建议全面增持“昌平南”
本次昌平推出三块地，最高指导价全部在6万单价以上，这意味着昌平南已经逐渐进入“6万单价时代”。
昌平南地区作为“未来科学城”的发展腹地，未来将拥有7条地铁线路，房价上涨的趋势非常明显。
本次推出的三块地，全部都突破6万单价，同时也必然热销，在昌平南地区买到4-5万单价的购房人估计要乐开花了。
昌平南未来的市场合理价格就是在6-7万/平米，要想突破8万就需要有更多的中小学植入，只要回天计划持续实施，昌平南崛起只是时间问题。
有产业，有地铁，有学校，还愁啥？
昌平南最值得关注的地块是：平西府地铁口的东小口地块，预计售价高达6.3万/平米，比现有限竞房直接涨价接近1万/平米，但实施9070小户型政策，刚需码农可以上车。
综合来看，本次30块地的最高指导价揭露，在一定程度上引导了市场的预期，各个区域的新房价格都将迎来上调的趋势。
一来可以帮助老项目去化，二来可以理性引导区域房价的“稳定提升”，但总体上看，5-6环将会是未来房价上涨最快的版块。
尤其是昌平南、亦庄、旧宫、石景山、城市副中心等区域，都是未来的热点板块，房价预期肯定是向上的。
昌平南主要就是回天地区，包括回龙观和天通苑小区，南面与海淀区和朝阳区接壤，处在中关村、望京、国贸CBD和未来科技城中心区域，离这三地都比较近，属于产业条件、商圈都比较成熟的区域，学区也在不断改善之中，再加上北京市政府的持续的回天计划的实施，地铁有昌平线、8号线、5号线，13号线、13号线A、17号线、17号支线等，地铁线路完善，实际上已经是城市副中心了。
天通苑房价一定会翻身的，时间也不会太晚，均价一定会上6万+，但因为天通苑房子千差万别，价格区间比较大4-8万之间
回龙观已经有卖9万的的房子了 ，万柳因为学区政策的调整，价格要跳水 水木上一片惊呼
目前回天计划的项目多数都在回龙观。天通苑还有许多工作要做。
北京房价是涨是跌？也看到了有文章说5月起楼市或全面下跌，央行前副行长提醒做好泡沫破灭的准备。这才叫扯淡呢。只要政府地价不下跌，永远不要指望房价下跌。
随着学区政策的调整，多城市副中心的规划，总体上看，5-6环将会是未来房价上涨最快的版块。尤其是昌平南、亦庄、石景山、城市副中心等区域，都是未来的热点板块，房价预期肯定是向上的。
综合来说，北京未来最值得入手的“三大近郊区”中，昌平南的回天地区就是一个最典型，最有潜力的片区之一，回天计划的升级，从地铁，到产业，再到学区完善。昌平南地区将会拥有“7条地铁”，如地铁昌平线、8号线、5号线，13号线、13号线A、17号线、17号支线等，地铁线路完善，实际上已经是城市副中心了。这个地铁数量远超任何一个近郊区，甚至已经逼近北京城市副中心的水平。
天通苑目前第一应该急着解决的问题是引进优质学校到小区。学区好了，出租房就会少很多，租户少了，小区管理也会容易一些，小区环境也会好。
炒房教父:"回龙观不如天通苑"，靠谱吗?
原创 云上 云上观房 2022-04-11 19:17
关于天通苑老破大的走势，我们之前在《炒房教父的天通苑幻想》中描述过，欧神有个观点:“天通苑东区楼梯顶复2025年单价到10万”。
从今天看，他看好的老破大成交单价还不到3万。想在2025年达到10万?这当然很离谱，喝多了才会说这胡话。
1
但说归说，闹归闹，不拿我神开玩笑。作为资深的天通苑房东，欧神还有另一个判断：“从投资看，回龙观不如天通苑”，我们今天认真评估一下对不对。
众所周知，随着两轮“回天计划”的推动，回龙观和天通苑都收到了一些扶持的大礼包，其中包括不少重点工程：
看医疗，积水潭医院回龙观院区二期在扩建，天通苑的清华长庚医院二期也在建二期。
看教育，回龙观的人大附属昌平学校二期在施工，天通苑的清华附昌平学校二期也在复工。
加上在推进的北清快速路改造工程和奥北公园，全是大手笔。把回天地区作为整体看，确实在改头换面。
但要是横向对比，会发现回龙观的整体单价比天通苑贵一万以上。这是什么原因？我们认为，无论看商业、教育还是城市界面，回龙观和天通苑属于半斤八两，谁也没占优势。
价差是体现在通勤上，回龙观这些年占了先机。因为天通苑距离后厂村、西二旗这些产业区更远，且只有一条拥挤不堪的地铁5号线，出行不便是最大的问题。
2
放在全北京看，回龙观和天通苑的涨幅都不差。看微观走势，我们选一些样本和2020年做对比：
就说回龙观的两个品质标杆，回西看金域华府，回东看国风美唐，主力两三居户型比两年前涨了接近20%。比如，金域华府三期80平南向小两居当前市场价是670万，比2020年初涨了90-100万。
而天通苑品质最好的北二区的中小面积标户涨幅大致也是20%。比如，北二区118.56平的大两居在两年前的成交价格是440万，当下的市场成交价在530万左右。
从上一轮涨幅看，天通苑不比回龙观差，甚至高于北京大部分区域。但区域的均价仍然不到5万，原因在哪？我们说过，天通苑最大的顽疾在于交通。
北漂都知道，上下班高峰在天通苑坐五号线能可以人挤哭。天通苑的轨交通勤在过去是个问题，因为区域内有三四十万人，却是只有一条五号线，且这条线从天通苑北到宋家庄，不直接经过任何高收入产业区。
利好很快会到来，万众瞩目的地铁13A扩能线是以天通苑东作为始发站，向西直通西二旗、清河、上地、知春路等互联网聚集地。以后是一条线直达，无需换乘。
而官方日前发布了天通苑北一区周边封围的公告，预示了项目开工在即。
不止于此，明年开通的17号线北段也是一条重要的线路，在天通苑东站同样设了站点，往北可以通到未来科学城，往南经过望京西、国贸区域，一直通到亦庄。因为17号线是大站快车，从未来科学城到亦庄全程也只需要50多分钟。
按这个速度，以后从天通苑东站上车，职住群体无论到望京、国贸还是到南五环外的亦庄上班都在通勤范围内。
加上已经纳入北京三期轨交规划的17号线支线，天通苑东以后是三地铁交汇，居民出行方式必将发生根本改变，尤其是通勤望京，天通苑比回龙观更方便。
再看回龙观，新增的13B扩能线只是让码农到西北旺和软件园更方便，但原本开车也就一脚油门能到，新增的利好并不大。
3
回天计划仍在推进，天通苑正在变为一座更漂亮的“睡城“。而随着各条地铁线陆续开通，回龙观原本的交通优势在被慢慢拉平。
加上天通苑价格基数低，在各大互联网公司市值缩水的情况下，选择低价区的流通户型会稳一点。从这方面看，买天通苑比回龙观更安全。
以上观点是经得住检验的，不信你看年后的热度就知道了。就说2022年3月，天通苑东一区成交了49套，排名全北京第一。天通苑北一区和天通西苑二区都成交了36套，成交在全北京的小区里均排名前十。
按附近老中介给到的信息，上个月天通苑成交量恢复17年3月份的水平了，也就是上一轮真正的牛市的顶峰。
与此同时，回龙观今年没有小阳春，包括大家熟知的融泽家园由于近期挂牌量增大，价格也往下走了点。
纵观回龙观，只有国风美唐的价格年后有上扬，原因我们在上篇《北京二手房的稀缺货品》有明确解释过。
对比之下，市场热度在往天通苑倾斜，在近一个月已经出现了量价齐升的势头。这个时候，能劝你们的只有一句话：抓紧去天通苑踩盘。