重磅会议过后，明年楼市基调定了！

重磅会议过后，明年楼市基调定了！年底最重磅的会议“中央经济工作会议”终于开完了，对于明年的经济工作，本次会议提出了八项重点任务：其中，跟房地产直接相关的是第七项：解决好大城市住房突出问题。具体描述如下：七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。该怎么理解呢？第一，“房住不炒”又回来了，为什么？上个星期的政治局会议没有提“房住不炒”，我们也第一时间做了解读。北哥认为，现阶段大规模打压房地产市场的意义已经不大，因为整个楼市的整体热度已经不那么高，管理层只需要对重点、热点城市进行精准调控就可以了。那为什么在一周之后的年度中央经济工作会议上，“房住不炒”又回来了呢？首先，要看这次中央经济工作会议上提“房住不炒”的前提。这次提“房住不炒”，是放在“解决好大城市住房突出问题”这一大点里的，也就是说，这次提到的“房住不炒”，主要还是针对大城市，这跟北哥上周的解读完全一致。其次，一两次会议不提“房住不炒”，并不能表示“房住不炒”政策就退出历史舞台了。我们之前也说过无数次了，只要高层领导不出现变化，“房住不炒”这一指导思想就不会有本质变化，它依然会是未来楼市调控的核心指导思想。最后，除了“房住不炒”，本次会议还提到要“因地制宜、多策并举”。这一表述，在此前的会议文件中很少出现，这说明明年对房地产市场，肯定也不会是一味打压的态势，核心目标只有一个，那就是要“促进房地产市场平稳健康发展”。总结来看，对于明年以及之后的房地产市场，“房住不炒”依然是一个指导思想，但是“平稳健康”更为重要。第二，中国楼市的未来，主要看大城市。本次中央经济工作会议，对于房地产的表述篇幅较以往要大很多，用了整整一大点来说，而且标题非常耐人寻味——“解决好大城市住房突出问题”。从这个标题来看，高层显然已经意识到了大城市的住房难问题。

大城市的住房问题为什么会如此突出？从表面上来看，是因为大城市的房价太高，导致很多人买不起房。但是究其根源，还是由供需关系决定的。由于大城市具有很强的人口聚集效应，其房屋需求群体增长很快，而其房屋的供应完全跟不上需求的增长（包括一部分投资性需求），这就导致大城市房价不断攀升。而中小城市，由于人口增长不大，而房屋的供应量又相对充足，所以其房价涨幅要远远低于大城市。在全世界范围内来看，这都是非常普遍和正常的现象。比如像纽约、伦敦、东京、首尔这样的大城市，房价一直在不断攀升，而更多的中小城市房价则相对低迷。所以，从发达国家的发展经验来看，中国房地产市场的未来，肯定还是要看大城市，或者未来有可能会成为大城市的城市。而在这样的城市，高房价也将会成为常态。第三，买不起房没关系，国家喊你租房。大城市的住房难问题怎么解决？是要让所有人都买得起房吗？过去可能是这个思路，但从这次会议来看，高层的思路明显发生了变化。因为，对于这一项任务，除了前面一句“房住不炒”的大帽子，后面通篇都在说四个字——“租赁住房”。

信号很明显，明年在大城市，将会动用大量的资源来支持保障性租赁住房的建设。比如：“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用”等。不出意外的话，未来两三年，全国的大城市会有一大批保障性租赁住房入市。除了建设大量的租赁住房，国家还会想方设法喊你去租房，比如加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。试想一下：未来，如果租房也可以上好学校，你还会买学区房吗？当然，这可能只是一个美好的愿望。对于中国人来说，没买房就感觉没有家，这种观念已经深入人心，短时间很难改变的。北哥认为，未来即使有大量的租赁住房入市，短期或许可以解决一部分中低收入人群的住房问题，但是对于大城市的中高收入人群来说，该买房迟早还是要买的，而由于商品房的供给没有增加，房价走高的趋势很难改变。

除了房地产，上周的政治局会议和本周的中央经济工作会议还用非常大的篇幅提到了另外一点，那就是“需求侧管理（改革）”。房地产市场要不要搞需求侧改革？如果要搞，可能包含什么内容？有人说可能会适当放松限购和限价，特别是对高端产品的限价以及对改善人群的限购。这些能不能放？当然可以，而且很有必要。但是大城市会不会放，放到什么程度，我们不好期待，毕竟这些地方的潘多拉魔盒一旦打开，后果难以想象，保不齐又是一波暴涨。本次会议还强调，明年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年。要确保“十四五”开好局，以优异成绩庆祝建党100周年。所以，明年特别重要！