在北京哪里买房能跑赢大盘？

买了郊区跑输了大盘

从区域发展角度看，那十年间的北京三环到四环就是站在风口上往上飞。而六环外则看不到什么发展，跟过去没什么两样。
房价增长最快的地方一定是区域变化大的地方。这是一个再简单不过的常识。
区域变化大，这个是一个多维度的概念，并非指那个地方盖的房子多，还包括产业的发展，教育资源的集中程度等等。

上面这个道理，放在任何一个事物上都是成立的。
所以，在当下买房的话，我们必须要想清楚北京将来变化最大的地方是哪里？而不是盯着过去的经验来买，你的经验只是跑输大盘的错误经验。

说得不好听一点，十多年前你买了郊区跑输了大盘，现在你按照自己总结的经验扭过头来买城区，大概率上还会跑输大盘。

5年一小变，10年一大变

几年前，一个房产圈子里有点影响力的人来北京，说看不懂北京的房价。他说，上海的房价就比北京简单很多，北京的房价四环比三环还贵，完全看不懂。

很多人的印象里，北京的房价应该是二环比三环贵，三环比四环贵，四环比五环贵。以此类推。
凡是有这种想法的人，都没有看懂北京的发展模式。北京这些年是区域化发展，实际上绝大多数城市都是区域化发展，只不过北京这个城市更大更复杂，好多人看来看去就看糊涂了。
从相对宏观的角度看，北京在2000年之后开始发展三环四环，2010年之后开始发展五环六环，基本上十年一大变的节奏，这也符合城市的发展节奏和发展规律。
不过具体到某一个区域，我们就会发现，北京的北五环都是互联网产业，收入很高，北京的南五环则没什么产业，这种差异自然就使得房价有高有低。
在2010年之后的一些年里，移动互联网产业爆发，互联网产业集中的地方，房价的涨幅就非常快。当年，在北五环和南五环东五环之类的买房子，七八年后，一定是北五环的房价涨得最多。
另一个角度是时间的角度，北京的一个区域想要发展，基本上是五年一小变，十年一大变，二十年就变成老城区。基本上是这么个节奏。
以北京的东三环为例，2000年之后开始大量建商品房，20年后的今天，北京的东三环已经变成了妥妥的老城区。
再往前推，2010年的时候，北京的二环就已经成了老城区，而二环内外的那些房子，多是八九十年代的公房。
也就是说，20年的时间，足以让一个区域从零变成非常成熟的区域。
现在北京五环范围的很多区域已经有了10年的发展周期，再过十年，就已经非常成熟了。

而城区，像二环三环的很多区域，已经完全熟透了，将来的资源增长上几乎是没可能了，资源的外流反倒是大概率的。
从这一点来说，增长潜力更大，且正在快速上升期的五环范围，将来的增值潜力一定比二三环的老城区更大。

说到这，肯定会有很多人不服气，因为北京二环这些地方，其实这些年的变化并不大，但是房价涨幅非常高。

这就要扯到另一个话题了，相信各位也都知道，那就是学区房。
通常来讲，一个区域的发展可以分为两个大的阶段，第一个阶段是发展市场，第二个阶段是发展教育。
最典型的例子就是北京的朝阳区。朝阳区从经济角度说，它的发展非常好，但是朝阳区的房价却并不算高，至少跟海淀比要差得很远。原因就是朝阳的教育一直没有搞上去。
现在的朝阳区三环四环这些地方，基本上已经发展成熟了，将来再有大的增长的可能性也不会太大，所以如果朝阳区的房价再想要有大的拉升，那只能通过教育。如果教育搞不上去，那就只能跟着大盘走了，有可能还会输掉大盘。
另一个相反的例子就是东西城，虽然这些年东西城的产业上没有什么发展，但是由于教育资源的优势，大量的家长跑到东西城买学区房，这使得东西城的房价涨幅非常非常高。
不过，近几年北京要搞教育均衡化，家长对于学区房的预期会越来越低，学区房的价值一定会大大缩水。
另外还得提醒大家一下，很多人在学区房的问题上也容易犯经验的错误，总觉得学区房都稳固了这么多了，将来缩水的可能性不大。
这么说吧，北京这个城市的发展本就没有多少年，从上个世纪九十年代开始进入现代化时期，1998年开始住房商品化，也不过二十多年的时间，这点经验其实并没有什么参考价值。经验的参考价值在于，你能不能通过经验总结出规律，然后用于判断将来的走势，而非一味地觉得经验可靠。

其实我几年前就讲过，北京未来的发展在一条五环产业带上。

这意思绝对不是让大家去买郊区，北京的郊区太大了，你随便去买大概率会买在坑里，郊区未来增长潜力大的地方是那些被重点规划，将来会重点发展的地方。
北京绝大多数的郊区，都分为两个部分，一个是老城区一个是新城区。比如说门头沟，其实它过去就是一个县城，发展了很多年，八十年代的房子很多；通州区、房山区等也是一样的。
现在北京城市扩容后要在原有老城区的周边搞一个新城，地铁规划之类都是为新城准备的，这是将来发展的重点。
所以郊区变化最大的地方就是新城区。
有人会问，新城区房价涨了，会不会带动旁边老城区的房价上涨？这个话题也不是单一的答案，举两个例子供大家参考。
第一个例子是房山区，原来的老城区在良乡，新城区在长阳。这两个区域其实关联度并不强，自然也就会是两个市场，长阳的房价对于良乡来说，不会有多大的带动作用。
第二个例子是通州区，原来的老城区在九棵树梨园这些地方，靠一条八通线串联起来，新城区靠一条地铁六号线串联起来，新旧城区靠北关运河商务区联系起来，关联度就比较高。所以通州老城区相对来说，会受到新城的利好带动更大一些。（关联程度上的差别）
另外，不同区的新城也不一样，大兴的新城，通州的新城，市场对于他们的预期是完全不同的。将来的房价走势也一定不一样。

从目前北京大五环带的发展来看，通州的未来预期应该是最高的，同时通州的限购也是最严格的，房价上并没有过多的泡沫，不出意外的话，这会是未来几年北京房价涨幅最高的区域。

还有一个话题要展开讲一下，那就是区域的发展周期问题，北京比较典型的区域是未来科学城。

这个地方的规划非常好，但是问题在于规划的规模太大，同时又离北京城区太远，所以这类区域往往发展周期非常长。一个人在未来科学城买房，可能几年都不涨，相对长的时间内还会跑输大盘。
所以大家买房的时候，不能看单一的结论，觉得买郊区有规划的地方就行。想要达到目的，就必须全方位地来评价一个地方到底适不适合买。

过去有个话题特别火，买房到底买城区老破小还是郊区远大新，其实这是一个非常大的话题，牵扯到了城市发展规律，城市的发展节奏，区域发展周期，区域发展潜力等等话题。

只有了解了这些之后，才能比较精准地想清楚到底该买哪，而不是得到一个泛泛的结论，那没什么实际意义。