天通苑的房价未来能跑赢大盘

不考虑未来加装电梯的情况下，天通苑顶复购买的人群是怎么样的
回答：把房产当作纯粹投资行为的人，始终是小众。绝大多数的买家，看重的任然是房子最基本的属性：地段 面积 品质 以及我的资金，贷款能力，可以买到以上选项的什么组合？对于在北京成家立业，有父母有小孩的人来说，房屋的面积和房间数（功能率）始终是第一位的。只要交通仍然在市区接轨的范围以内，居住品质不要低于平均值，就是绝大多数的工薪白领和生意人小老板的选择。五环边上的天通苑，紧靠地铁，500万买200平4居，还会加电梯，社区环境在逐步提高，30分钟到望京，1小时到国贸，很难找到同类型性价比的标的了。而在望京，具备这样的功能和面积的标的，总价已经要1000万以上（2001左右老破大，居住环境比天通苑-1，地段优质＋2），并且还在上涨。总价每多100万，就是一个新的市场，天通苑对于需求面积，拖家带口的刚需家庭，友好度最高，购买力最广泛，收益的稳定性较好。在底仓薄弱的时候，通常在有限的入手能力中，尽可能选择可靠性，稳定性更佳的标的。450-600的天通苑，上手度友好。

本帖最后由 高原大 于 2020-12-13 23:07 编辑



北京有一个地方叫天通苑，人口堪比一个四线城市，聚集了大量北漂青年，因为房多、人多、房价低、堵车而闻名于京城。
从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆。
北京还有一个地方叫回龙观，人口也不少，房价在北京算低的，聚集了大量IT青年，因为码农聚集而闻名。
最近两年，天通苑、回龙观成为姐妹了，昌平规划统称为“回天地区”，加上西二旗、西三旗、西北旺是中国IT名企密集地，再加上北七家东部的未来科技城，回天一带大有逆袭之相，京北崛起已不可阻挡。
曾几何时，京东进驻亦庄，阿里进驻望京，未来科学城一片工地，大家对京北一片担忧，毕竟这里有一个神奇的天通苑，还有一个北京最大的小产权房社区-宏福苑，还有一个阿苏卫。
码农山庄-回龙观
很久很以前，这里有一个道观，据说皇帝曾路过小憩，遂有了“回龙观”的名字，也算是沾点皇家贵气了，也有点仙气儿，比曾经太监居住地的中关村好一点。
这里是五环和六环之间，过去土地便宜，建了一堆经适房，距离中关村不算太远，距离西二旗、西三旗更近，年轻的IT青年们在这里扎根生娃，一代代累积，形成了IT互联网人才密集的特殊居住区。
中关村一带的房价不用说了，房租也不便宜，大多数IT青年是外地北漂人士，自然找一个性价比高的区域，就不去挑什么西城学区房了。
龙生龙，凤生凤，老鼠的孩子会打洞，码农挺辛苦，但也是高科技人才，他们的夫人们往往也是知识阶层，他们的后代培养也不错。码农的农二代们往往很奋斗，据说硬生生地将附近一个烂学校变成升学率极高的好学校，真是皇上恩典、代码赐福啊。万年堵城-天通苑
如果说回龙观是码农山庄，那么，天通苑的青年可能更多样化一些，码农住这里有点远，这里聚集了很多去国贸等东部商务区上班的年轻人，尤其是五号线开通之后。
天通苑这个地方，有搬出来住大房子的老北京，也有南下创业的东北大汉，有纵横捭阖的传媒公关青年，比较多元化，除了堵车、上班挤地铁男，这里挺有生活氛围的。
在东北部，在望京崛起之前，上班族们优先选亚运村，然后是北苑，然后才是天通苑，再往北到小汤山的是极个别的非正常青年。
那些年，天通苑的房子很便宜，户型大，年轻人可以在这里买下自己的第一套居所，娶妻生子，这里也是不错的家园。过去，垃圾中介挺多，现在应该好很多了，毕竟这几年北京治理城市花了大力度。

京北崛起，回天逆袭
一旦打通交通任督二脉，京北将是另外一个天地，这里人才密度、质量都很高，将会是真正的科技创业新城。
回龙观、天通苑在鄙视链底层那么久，终于可以逆袭了，北边五环之内已经没多少地了，五六环之间的回天一带将成为充满活力的创业乐土。
17号线是北京东部的大动脉，是快线，可以打通望京、大望路、亦庄，也将是天通苑人们出行的福音。
剩下的事儿，只能看昌平区的规划了，回龙观、天通苑、北七家的三角之间，需要建设一个商务区，或者是在未来科学城周边跟进。只有这样，回天逆袭才能更加长久，税收才能更多进入昌平区，进而昌平更有钱投入建设。
现在的京北，需要好的学校、医院、酒店进行配套，才能真正形成人业合一，才能形成化学反应。京北崛起，就在眼前。
回天有力，能否成为下一个望京？
曾几何时，望京只是一个韩国城，几公里的距离，人们只认亚运村，不认望京。
现在不一样了，任正非说过“企业总是往成本低的地方走”，不起眼的望京已经成为互联网圣地了，美团、阿里为代表的诸多互联网企业在这里。
曾经在中关村活跃的互联网人，大把来到望京，望京东已经成为朝阳区的又一个CBD。好企业多，靠近四环，地铁发达，望京呈现出不一般的发展活力，比亚运村、酒仙桥都强多了。
那么，回天地区能否成为下一个望京？能否成为互联网圣地？这是北京科技创业者们的新故事，并不遥远，也许只需三五年，不会超过十年。

吹继续吹

感觉中介开始洗地了

过去由于规划的缺陷，天通苑的不足之处得到了充分的显现，影响了居民生活质量，随着三年回天计划的实施，社区面貌有了较大的改善，社区逐渐被人们接受、认识，来买房的业主不断增加。可能长期居住在这里的人们感觉虽然有变化，感觉离自己的想象的社区形象还有差距。但三年回天计划还未结束，计划项目还没有完全建成，成果还未完全体现，市里又准备安排新一轮回天行动计划，决心打造成大型样板社区。
京北崛起，回天逆袭
一旦打通交通任督二脉，京北将是另外一个天地，这里人才密度、质量都很高，将会是真正的科技创业新城。
回龙观、天通苑在鄙视链底层那么久，终于可以逆袭了，北边五环之内已经没多少地了，五六环之间的回天一带将成为充满活力的创业乐土。
17号线是北京东部的大动脉，是快线，可以打通望京、大望路、亦庄，也将是天通苑人们出行的福音。
剩下的事儿，只能看昌平区的规划了，回龙观、天通苑、北七家的三角之间，需要建设一个商务区，或者是在未来科学城周边跟进。只有这样，回天逆袭才能更加长久，税收才能更多进入昌平区，进而昌平更有钱投入建设。
现在的京北，需要好的学校、医院、酒店进行配套，才能真正形成人业合一，才能形成化学反应。京北崛起，就在眼前。

回天有力，能否成为下一个望京？

曾几何时，望京只是一个韩国城，几公里的距离，人们只认亚运村，不认望京。
现在不一样了，任正非说过“企业总是往成本低的地方走”，不起眼的望京已经成为互联网圣地了，美团、阿里为代表的诸多互联网企业在这里。
曾经在中关村活跃的互联网人，大把来到望京，望京东已经成为朝阳区的又一个CBD。好企业多，靠近四环，地铁发达，望京呈现出不一般的发展活力，比亚运村、酒仙桥都强多了。
那么，回天地区能否成为下一个望京？能否成为互联网圣地？这是北京科技创业者们的新故事，并不遥远，也许只需三五年，不会超过十年。
天通苑离望京、未来科技城更近，在中关村、望京、未来科技城之间的中心区域，到这三地都比较方便，对人才、公司流动性比较大的码农来说更为有利。
天通苑这个地方，有搬出来住大房子的老北京，也有南下创业的东北大汉，有纵横捭阖的传媒公关青年，比较多元化，除了堵车、上班挤地铁男，这里挺有生活氛围的。

在东北部，在望京崛起之前，上班族们优先选亚运村，然后是北苑，然后才是天通苑，再往北到小汤山的是极个别的非正常青年。

那些年，天通苑的房子很便宜，户型大，年轻人可以在这里买下自己的第一套居所，娶妻生子，这里也是不错的家园。过去，垃圾中介挺多，现在应该好很多了，毕竟这几年北京治理城市花了大力度。
天通苑社区知名度大大提高。

   贝壳研究院通过分析商圈间换房迁移路径发现，外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观，长阳等，多属于四环外的商圈；内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等，教育资源丰富、周边工作机会多。排名前20的热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0%，集中趋势较为明显。
从具体商圈来看，内迁-外迁居住选择偏向变化趋势更为明显，以内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例，换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米，换房到月坛商圈后套均总价749万元，套均面积则仅为65.4平方米。
外迁型换房最热商圈——天通苑，换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米，换房到天通苑后套均总价490万元，套均面积增加到了137平方米，花更少的钱、享受更大的空间，社区配套生活设施也相对完善。

在北京哪里买房能跑赢大盘？
在北京买房，到底买哪更好？而且，粗略的统计是，刚需问这个问题是最普遍的，置换人群相对来说要好一些，因为置换人群通常对自己的需求判断要更清楚一些，比如说有的要给孩子买学区房，选择范围上就更具体。
刚需们问这个问题，主要有两个原因，第一个原因是，对北京这个城市一点都不懂，连基本的概念都没有；第二个原因是，对自己的需求也没有想太清楚，既想投资又想自住，搞来搞去就不知道该买哪了。
其实根据我的观察，既想投资又想自住的这些人，主要的需求就是投资，如果他们买了套房子住得很爽，但是几年后发现房子并没有涨钱，那对于他们来说也是不划算的，还不如租房呢。


买了郊区跑输了大盘



从区域发展角度看，那十年间的北京三环到四环就是站在风口上往上飞。而六环外则看不到什么发展，跟过去没什么两样。

房价增长最快的地方一定是区域变化大的地方。这是一个再简单不过的常识。
区域变化大，这个是一个多维度的概念，并非指那个地方盖的房子多，还包括产业的发展，教育资源的集中程度等等。

上面这个道理，放在任何一个事物上都是成立的。
所以，在当下买房的话，我们必须要想清楚北京将来变化最大的地方是哪里？而不是盯着过去的经验来买，你的经验只是跑输大盘的错误经验。

说得不好听一点，十多年前你买了郊区跑输了大盘，现在你按照自己总结的经验扭过头来买城区，大概率上还会跑输大盘。


5年一小变，10年一大变




几年前，一个房产圈子里有点影响力的人来北京，说看不懂北京的房价。他说，上海的房价就比北京简单很多，北京的房价四环比三环还贵，完全看不懂。

很多人的印象里，北京的房价应该是二环比三环贵，三环比四环贵，四环比五环贵。以此类推。
凡是有这种想法的人，都没有看懂北京的发展模式。北京这些年是区域化发展，实际上绝大多数城市都是区域化发展，只不过北京这个城市更大更复杂，好多人看来看去就看糊涂了。
从相对宏观的角度看，北京在2000年之后开始发展三环四环，2010年之后开始发展五环六环，基本上十年一大变的节奏，这也符合城市的发展节奏和发展规律。
不过具体到某一个区域，我们就会发现，北京的北五环都是互联网产业，收入很高，北京的南五环则没什么产业，这种差异自然就使得房价有高有低。
在2010年之后的一些年里，移动互联网产业爆发，互联网产业集中的地方，房价的涨幅就非常快。当年，在北五环和南五环东五环之类的买房子，七八年后，一定是北五环的房价涨得最多。
另一个角度是时间的角度，北京的一个区域想要发展，基本上是五年一小变，十年一大变，二十年就变成老城区。基本上是这么个节奏。
以北京的东三环为例，2000年之后开始大量建商品房，20年后的今天，北京的东三环已经变成了妥妥的老城区。
再往前推，2010年的时候，北京的二环就已经成了老城区，而二环内外的那些房子，多是八九十年代的公房。
也就是说，20年的时间，足以让一个区域从零变成非常成熟的区域。
现在北京五环范围的很多区域已经有了10年的发展周期，再过十年，就已经非常成熟了。

而城区，像二环三环的很多区域，已经完全熟透了，将来的资源增长上几乎是没可能了，资源的外流反倒是大概率的。
从这一点来说，增长潜力更大，且正在快速上升期的五环范围，将来的增值潜力一定比二三环的老城区更大。

说到这，肯定会有很多人不服气，因为北京二环这些地方，其实这些年的变化并不大，但是房价涨幅非常高。

这就要扯到另一个话题了，相信各位也都知道，那就是学区房。
通常来讲，一个区域的发展可以分为两个大的阶段，第一个阶段是发展市场，第二个阶段是发展教育。
最典型的例子就是北京的朝阳区。朝阳区从经济角度说，它的发展非常好，但是朝阳区的房价却并不算高，至少跟海淀比要差得很远。原因就是朝阳的教育一直没有搞上去。
现在的朝阳区三环四环这些地方，基本上已经发展成熟了，将来再有大的增长的可能性也不会太大，所以如果朝阳区的房价再想要有大的拉升，那只能通过教育。如果教育搞不上去，那就只能跟着大盘走了，有可能还会输掉大盘。
另一个相反的例子就是东西城，虽然这些年东西城的产业上没有什么发展，但是由于教育资源的优势，大量的家长跑到东西城买学区房，这使得东西城的房价涨幅非常非常高。
不过，近几年北京要搞教育均衡化，家长对于学区房的预期会越来越低，学区房的价值一定会大大缩水。
另外还得提醒大家一下，很多人在学区房的问题上也容易犯经验的错误，总觉得学区房都稳固了这么多了，将来缩水的可能性不大。
这么说吧，北京这个城市的发展本就没有多少年，从上个世纪九十年代开始进入现代化时期，1998年开始住房商品化，也不过二十多年的时间，这点经验其实并没有什么参考价值。经验的参考价值在于，你能不能通过经验总结出规律，然后用于判断将来的走势，而非一味地觉得经验可靠。

其实我几年前就讲过，北京未来的发展在一条五环产业带上。


这意思绝对不是让大家去买郊区，北京的郊区太大了，你随便去买大概率会买在坑里，郊区未来增长潜力大的地方是那些被重点规划，将来会重点发展的地方。
北京绝大多数的郊区，都分为两个部分，一个是老城区一个是新城区。比如说门头沟，其实它过去就是一个县城，发展了很多年，八十年代的房子很多；通州区、房山区等也是一样的。
现在北京城市扩容后要在原有老城区的周边搞一个新城，地铁规划之类都是为新城准备的，这是将来发展的重点。
所以郊区变化最大的地方就是新城区。
有人会问，新城区房价涨了，会不会带动旁边老城区的房价上涨？这个话题也不是单一的答案，举两个例子供大家参考。
第一个例子是房山区，原来的老城区在良乡，新城区在长阳。这两个区域其实关联度并不强，自然也就会是两个市场，长阳的房价对于良乡来说，不会有多大的带动作用。
第二个例子是通州区，原来的老城区在九棵树梨园这些地方，靠一条八通线串联起来，新城区靠一条地铁六号线串联起来，新旧城区靠北关运河商务区联系起来，关联度就比较高。所以通州老城区相对来说，会受到新城的利好带动更大一些。（关联程度上的差别）
另外，不同区的新城也不一样，大兴的新城，通州的新城，市场对于他们的预期是完全不同的。将来的房价走势也一定不一样。

从目前北京大五环带的发展来看，通州的未来预期应该是最高的，同时通州的限购也是最严格的，房价上并没有过多的泡沫，不出意外的话，这会是未来几年北京房价涨幅最高的区域。

还有一个话题要展开讲一下，那就是区域的发展周期问题，北京比较典型的区域是未来科学城。


这个地方的规划非常好，但是问题在于规划的规模太大，同时又离北京城区太远，所以这类区域往往发展周期非常长。一个人在未来科学城买房，可能几年都不涨，相对长的时间内还会跑输大盘。
所以大家买房的时候，不能看单一的结论，觉得买郊区有规划的地方就行。想要达到目的，就必须全方位地来评价一个地方到底适不适合买。


过去有个话题特别火，买房到底买城区老破小还是郊区远大新，其实这是一个非常大的话题，牵扯到了城市发展规律，城市的发展节奏，区域发展周期，区域发展潜力等等话题。

只有了解了这些之后，才能比较精准地想清楚到底该买哪，而不是得到一个泛泛的结论，那没什么实际意义。

除此之外，买房还必须结合自己的需求来综合考虑。郊区现在面临的问题是距离城区太远，生活上会有各种不便利等等，如果想要方便自住，那还是买城区住着方便。

天通苑的住房包括大户型住房值不值得购买，笔者认为是值得的，根本不用担心流动性的问题。主要的看点:1、北京市重点工程2018年三年“回天计划”，以及2021年新一轮回天地区行动计划。未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。2、 市委书记蔡奇多次到回天地区参加调研，了解回天地区的回天计划建设进展。北京市直各部门落实责任，对口分工负责，到场报到,解决问题。日前央视《新闻联播》专题报道北京将把回天地区打造成大型社区的样板，政府这么重视一个社区的治理、规划，打造成社区样板和典范，这在北京的历史上都没有的。3、 由于天通苑目前房价较低，大面积户型多，市里重视，地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，不管工作地换在其中的哪里，离三地都不远，更是码农的首选。4、地处北京中轴线北延线上，上风上水，风水极佳，又有地铁5号线贯穿小区，将与地铁13A换乘，以及将来的17号线经过，交通方便。5、根据目前二手房交易记录，天通苑已经成为北京外迁换改善住房最热门的商圈，交易量排名前列，根本不用担心流通性问题。6、市教委重视，学区也在不断引进，清华附小、人大附中也已入驻，后续仍有大的动作。7、天通苑目前的价格处于价格洼地，无论买大房小房性价比都非常高，都能跑赢大盘，抗跌能力十分强。天通苑的未来可期！

北京老城区的房子涨幅不会太高，因为，以前的学区政策虚高了不少价格。配套比较好的或价格比较低的近郊或许涨幅会比较明显。如天通苑受回天计划及打造北京样板典范社区的利好影响，以及本身价格偏低，大面积房多，总价低，而交通方便，地铁5号线直达，13A、17号线即将开通，离望京、未来科学城、中关村、上地都不远，配套成熟，小区看房率和交易量都在北京各小区排名前列，因而流通量大，小区潜力很大。

物业不倒  别想

北京有一个地区值得关注，且潜力巨大，就是地处北京中轴线北延长线的北五环附近的昌平的回天地区。因其与北京市的重视程度密切相关，与这个地区的大和人口多和影响程度有关，与这个地区知名度大有关。2021年，在北京十四届五次人大会议政府工作报告中，提出的十个方面的工作任务中 ，提出着力加强超大城市治理，不断提升城市和谐宜居水平，提到在2018年提出三年回天计划的117项建设项目先后开工或完工后，2021年再次提出启动新一轮回天地区行动计划。回天地区再次成为北京市政府工作报告中社区治理建设的重点地区！会后蔡奇书记又专程考察调研回天地区 ，蔡奇书记到回天地区已经不下十次去那里调研了，蔡奇强调，要加强组织领导，坚持市级抓点、区负主责。市回天专班要加强统筹协调，市区两级部门坚持“双报到”，继续抓好联系点。将用5年时间使回天地区大变样，回天地区将会长期是北京市的社区治理样板和典范社区。北京市对回天地区社区治理的重视程度，在北京的历史上从未有过。 北京市重点工程回天计划及打造北京样板典范社区的利好，大家可能还没有意识到这个利好的影响。原来本就是房价低洼地区，涨幅将会比较明显。因交通方便，地铁5号线、8号线直达，13A、17号线即将开通，离望京、未来科学城、中关村、上地都不远，清华附小、人大附中昌平校区，清华长庚医院、积水潭医院投入使用，配套成熟。回天地区的两大社区的天通苑小区和回龙观小区，潜力非常巨大。