北京“限竞房”格局：昌平“最火”

【1】
海淀限竞房“最值”
昌平限竞房“最火”
北部限竞房“供不应求”
在北京的北部，要想买到限竞房，已经越来越难了。

海淀的限竞房项目有两个，商品房项目有三个，限竞房的价格仅有商品房价格的50%-60%。
比如万科翡翠云图限竞房的限价是52875元/平米，比海淀幸福里的商品房价格至少低了接近3万/平米。
能够买到海淀的限竞房那是相当值，可惜两个项目基本上“无房可买”。
我们认为北京海淀区可能将会成为全国房价最高的区域，平均房价超过10万+可以说指日可待。

海淀限竞房难买，直接“推火”了昌平的“限竞房”。

昌平区目前有四个限竞房项目，从价格上看，性价比优势都比较明显，尤其是靠近海淀的万橡悦府、奥海明月、奥森one等三个项目，是目前昌平最火的三个限竞房。
北京自贸区科创片区的诞生，对整个北清路沿线的房价都产生了巨大的影响，这个片区的房价未来会逐渐“海淀化”。

未来将会超过10万码农在这个片区产生，市场需求将会更加火爆。

相对来说，未来科学城东区的市场热度就明显不足，八达岭高速沿线要比京承沿线的市场火爆的多。
这主要也是基于海淀的带动及自贸区的影响。
但总体上看，北京北部的限竞房市场是“供不应求”，性价比优势非常突出，是北京购房的首选之地。

【2】
朝阳限竞房“最贵”
顺义限竞房有潜力东北部有望“后发制人”

与北京北部及西北部相比，北京的东北部发展相对不太均衡。

朝阳的限竞房价格“最贵”，限价水平已经在7万以上，应该是北京限竞房价格最贵的区域，但与商品房相比，依然具有一定的性价比优势。
朝阳商品房新房的价格都在8万+以上，部分项目10万+。
未来随着金盏国际合作区，北京自贸区国际商务片区及第四使馆区的开发建设，这个片区的限竞房依然有价格空间，值得购买。
朝阳的限竞房主要是禧瑞春秋和华樾国际。

相比朝阳东北部，顺义的限竞房市场分化就比较严重了。

我们认为，顺义限竞房最值得购买的版块主要集中在后沙峪的“北京自贸区”片区，限价5-5.5万/平米，是顺义发展潜力最大的版块。

其次就是京承高速版块，限价4.5万-5.2万/平米，也具有一定的潜力，但由于缺乏轨道交通，还需要进一步提升才能获得更好的价值体现。

总体上看，北京东北部虽然总体发展不如西北部，但随着自贸区片区的总体落定，第四使馆区发力建设，东北部有望“后发制人”。

【3】
南城成北城的“睡城”
限竞房扎堆入市
亦庄限竞房“最多”
大兴限竞房缺乏“亮点”
北京南北城的发展，核心在于产业差距太大。

南城GDP规模最大的亦庄，也不过才2000亿，只有海淀和朝阳的四分之一，大兴的GDP不到1000亿，就更惨了。
随着北京北部土地的逐渐稀缺和产业化，北京开始大规模修建南北贯穿的地铁线路，推动北城就业群体南下置业。
南城逐渐成为了北城的“睡城”，南城开始大规模供应限竞房。

其中亦庄是南城限竞房供应最为集中的版块，目前在售的限竞房已经超过12个，进入了真正的“红海竞争”。
但亦庄的限竞房还是有发展潜力的。便捷的轨道交通和发达的生活配套让亦庄成为了南城最有价值的买房版块。
河西和路东是两个最值得入手的版块。

根据规划，亦庄未来将会拥有12条轨道交通系统。
同时还拥有北京儿童医院、同仁医院、人大附中以及众多的商场配套体系，整个生活配套在南城是数一数二的。
亦庄房价缺的只是时间，目前的性价比优势比较划算。

而对于大兴其他版块来说，由于交通体系缺乏规划和投入，加上整体配套相对较弱，目前看值得入手的项目不多。

大兴限竞房最大的问题，主要就是交通和配套不太行，严重影响了其限竞房的居住价值提升。
大兴的发展，还需要更长的时间，关键的问题在于北京市里的支持力度究竟有多，投入究竟有多高，决定了大兴的发展速度。

总体上看，南城目前是北京楼市供应量最多的版块，已经逐渐“睡城化”了，但由于轨道交通、生活配套体系都无法跟上开发的速度，导致南城的房产价格难以得到体现。

南城买房，还是要聚焦亦庄。

【4】
丰台石景山“吃大户”
地铁房“豪宅化”
非地铁房“刚需化”楼市分化最严重

对于丰台和石景山来说，这两个区同样是产业“空心化”的区域，GDP水平都比较低，说明产业发展基本没有。

丰台好点，GDP接近2000亿，毕竟有丽泽商务区及丰台科技园两大支撑，可以和亦庄拼一下，但总体上产业水平无法和朝阳、海淀、西城相比。

石景山的GDP不到1000亿，产业基本上就是没有的。
但是依靠位置的优越和交通的发达，丰台和石景山的楼市主要依靠西城、海淀的客户来消化，是标准的“吃大户”区域。

在丰台和石景山买房，必须买地铁房，因为没有地铁，西城海淀的客户就不可能去买，自己又没有产业支撑，房价必跌。
所以在石景山也好，丰台也好，地铁盘价格高企，非地铁盘价格很低，形成了严重分化。

比如在石景山地区，西五环沿线有发达地铁交通的古城版块，房价迅速攀升，已经超过7万，未来可能要破8万+。

而没有地铁的五里坨地区，房价不到5万。
原因很简单：西城、海淀的客户没法去。

丰台区同样如此。
有地铁的西南五环、西南四环的房价，都在6万以上，甚至8万，10万的都有，大量的海淀、西城客户购买。

而没有地铁的青龙湖，房价想上4万，都很难。
原因也是一样的：海淀，西城的客户不去。

所以石景山、丰台的房价有潜力，但分化更加严重。
由于这两个区自身是没有多少客户资源的，大部分的购买人都来自于海淀、西城区，所以没有地铁的房子是绝对不能入手的。

吃“大户”的区域，配套可以慢慢养，但交通是第一位的。

所以导致丰台、石景山的房价格局是：地铁盘“豪宅化”，非地铁盘“刚需化”，非地铁盘需要降价才能推动。

综上所述，海淀北、昌平南、朝阳东北部及亦庄，我们认为是限竞房最佳选择的四大板块，有产业，有交通，有配套。