天通苑房价低的主要原因：
一个是年代有点早，04\05年前后的房子较多，二是原始一手房价格低，三是在昌平区， 四是经适房多，买卖时需要交土地出让金变成商品房，二手房转让后都成了商品房了。 五是天通苑的盘子大、房子多。六、大面积的房子多、复式房多。几个因素叠加导致价格偏低。
天通苑的主要看点:
1.地铁网将会加密，5号线天通苑站及13A和17号地铁线规划建设。2.回天计划配套项目建设完善。3.政府介入小区环境管理。4.北京中轴线的文化建设宣传。5.回天地区是昌平与海淀、朝阳最近桥头堡，今天的海淀、朝阳就是明天的回天地区。6、溢价低是它的显著优势。7、有的小区的学区改善：清华附小昌平校区入驻。8、别看是经济适用房，总体来说，房子的质量确实不错。9、生活配套成熟。大型商场、餐饮、医院、文体娱乐项目齐全，俨然像城市中心。
所以，升值潜力非常大。
本帖最后由 Oz小袋鼠 于 2020-10-10 10:11 编辑
回天地区说好听点是昌平与海淀、朝阳最近桥头堡，说不好听的就是三不管的鸡肋地区，尤其是天通苑，如果昌平想要发展，最优先选择的也会是码农和高科技企业汇聚的回龙观地区，天通苑从来都不是第一选项；溢价低这个就不谈了，周边配套搞不起来，说这个没意义。清华附小入驻确实是难得的重大利好，但是现在最受益的也就是中苑，其他区小小沾个光，没什么大用；关于房屋质量问题，可吐槽的太多了，不隔音、电梯老旧小毛病不断、无摄像头，而且由于对外出租和交易频繁，其实很多房屋都经过数次装修，虽然承重墙被砸的不多，但是非承重墙被砸掉的可不在少数；生活配套，只能说商业设施较发达，周边大型购物中心、大小超市便利店、小饭馆小药店等足够了，但是学校方面，中学没有，医院只有一个三级的清华长庚，还远远不够。
房价较低的几个原因里，除了经适房这一条通过这十几年的买卖，大部分房子都成了商品房以外，其他缺点都还在；
而看好房价上涨的9大因素里，真不乐观。除了地铁线路越来越密集，其他真不怎么滴。回天计划配套70%都给了回龙观，还有10%是回龙观和天通苑共用，除了步道和体育馆，天通苑新建了哪些配套？政府介入小区管理，你觉得小区管理水平提升了吗？小区环境变好了吗？满地狗屎、楼道和电梯里连监控都没有
北京城中轴线这个，其实就是部分业主骗自己而已，您仔细看看北京地图，从tiananmen笔直往北走，中轴线正好贯穿东小口森林公园，天通苑也就西区能跟中轴线挨点边，其他区根本不在中轴线上，而且都北五环外十公里的地方了，就算在中轴线上有何意义？白庙村还在中轴线上呢
我个人感觉，如果在天通苑地区再增加一所清华附小差不多水平的小学，和一所中学的话，教育方面的短板基本就被抹平了；在医疗方面，应该再增加一所三级或三甲性质的综合医院，否则以天通苑地区的人口规模，根本不够用；交通方面，希望安立路快速路工程能如期建设完工，再加上目前在建的13a和17号线，交通方面的问题就不会是天通苑的短板了；职住平衡方面，如果公租房项目真落到中苑的那些违建上，那就能把其他所有利好全部对冲掉，在现在的基础上在涌入2万公租户，是什么场面？想想就恐怖，只要不增加公租房的项目，然后把违建恢复商业性质，无论是改成写字楼还是其他什么东东，都会极大缓解职住不平衡的状况。如果这些内容全都能落实，那个时候天通苑房价才真的能实质性的上去
以前的经济适用房跟现在的不可同日而语。天通苑以前必须是北京户籍才可以买，面向对象也是中等收入的。第一批居民素质都好，中间慢慢下坡，最近居民整体素质又在往上走。幸亏都是大房子，业主群体整体还是可以的。物管差和群租房多是中间走下坡路的主要原因
有时候，相同的户型和面积，业主会卖的与不会卖的房屋价格相差是非常大的。
大户型多，均价低，但是总价可不是很低，绿中介和黄中介成交总价看，四五百万的为主
我觉得天通苑内部不太会有大的变化，未来5，6年还是主要看配套建设（如交通，医疗等）的情况。远期10-15年主要看周边的发展了。
如果有小学和中学学区，那么环境会大大改善，人员就不会这么多。有学区，业主就不会把房子出租，就会自住。学区自住一般业主一家人口居住是3-4人，如果出租，同样的住房会出租给5-6人甚至更多，尤其是大房子，出租租住的人更多，自住至少可以比出租减少三分之一的人口。
回天地区的早晚高峰比北京市的平均值早1小时，全天拥堵时间长达8小时；全北京市客流量排行前十的地铁站中，有7个站在这两个区域。其中5号地铁天通苑站在高峰时段，人员实在太多。
解决天通苑地区出行难的问题，主要靠几种：
一是加密地铁线路，在5号线与8号线之间还是可以加纵向地铁线，除增加13A线外，还可以加未来科技城经天通苑站到上地的地铁斜线。
二是解决天通苑职住平衡问题，增加创业孵化中心，提供创业就业机会。
三、解决学区问题。建小学和中学学区，那么环境会大大改善，人员就不会这么多。有学区，业主就不会把房子出租，就会自住。
学区自住一般业主一家人口居住是3-4人，如果出租，同样的住房会出租给5-6人甚至更多，尤其是大房子，出租租住的人更多，自住至少可以比出租减少三分之一的人口。
学区是减少出租的关键。从而减少这一区域人员及交通出行的有效办法。
花那么多钱买学区房，不如把这些钱用于小孩上贵族学校及出国留学。
天通苑的房价是抗跌的，性价比很高，天通苑房价目前比较低的原因：
一是年代有点早，04\05年前后的房子较多，二是原始一手房价格低，三是在昌平区， 四是经适房多，买卖时需要交土地出让金变成商品房，二手房转让后都成了商品房了。 五是天通苑的盘子大、房子多。六、大面积的房子多、复式房多。几个因素叠加导致价格偏低。
天通苑的主要看点:
1.地铁网将会加密，5号线天通苑站及13A和17号地铁线规划建设。2.回天计划配套项目建设完善。3.政府介入小区环境管理。4.北京中轴线的文化建设宣传。5.回天地区是昌平与海淀、朝阳最近桥头堡，今天的海淀、朝阳就是明天的回天地区。6、溢价低是它的显著优势。7、有的小区的学区改善：清华附小昌平校区入驻。8、别看是经济适用房，总体来说，房子的质量确实不错。9、生活配套成熟。大型商场、餐饮、医院、文体娱乐项目齐全，俨然像城市中心。
所以，天通苑房价升值潜力非常大。
花那么多钱买学区房，不如把这些钱用于小孩上贵族学校