天通苑 物业 上市了吗？

早在2016年，传说天通苑 物业 要上市，现在情况怎样了呢？

天通苑社区服务集团有限公司（以下简称“天通苑物业”）在香港发布招股书，谋求上市。

　　那么，天通苑物业赚钱吗？2013年~2015年，天通苑物业的收入一直很稳定，公司收入从1.54亿元增长至1.63亿元，但同期毛利润却从4694万元增长至6725万元，年内溢利也从2035万元增长至2648万元。

　　物业管理公司一向被认为是“微利”行业，甚至有不少物业公司处在亏损边缘。但从天通苑物业的情况来看，尽管收费标准被严格限制，公司2015年的毛利率仍然达到了28.2%，净利率也有11.1%，总资产回报率为10.8%。

　　何以能达到这样的水平？公司在招股文件中称，公司的物业管理费缴费率较高，2012年~2014年，缴费率分别为96.9%、98.4%及98.5%。
这个号称“亚洲最大”社区的物业服务公司进入了上市通道。　　一直以来，外界从不缺乏有关天通苑的各种信息，不过会不自觉地忽视这个超级社区的服务商，但天通苑物业不声不响走到了多数大开发商的前面，包括万科、恒大、碧桂园等一线开发企业均有分拆物业上市的计划。　　一位不愿具名的物业管理人士表示，天通苑走在前面并不意外，第一，互联网时代资本市场普遍看好物业管理未来发展潜力；第二，天通苑物业作为一个超级社区的服务提供商，业务机构单一清晰，想象空间大；第三，赴港上市门槛相对较低，“单从招股书上来看，天通苑物业本身亮点并不多”。　　新的亮点，或将在上市后出现，香港联交所公布了天通苑社区服务集团有限公司第一次呈交申请文件，募集的资金，将用于建设社区管理平台和投资社区养老。　　为什么要上市 上市后干什么　　3月31日，天通苑物业一位管理者表示，一线房企物业被分隔在各个区域，上市前期整合相关物业资源需要一个漫长的过程，但天通苑作为一个单一社区，不存在这样的难题和复杂过程。　　在他看来，天通苑常住人口接近30万，再加上周边其他社区，整个区域常住人口超过百万，这为天通苑物业未来发展前景创造无限可能，“未来我们将做成一个社区服务供应集成商，包括养老、电商都会逐步来实现。”　　但想要实现这一目标需要大量资金，银行信贷成本高，上市之后不仅可以募集一定资金，还为未来发展开辟一条新的融资渠道。“只有上市融到资金后，才能够去对现有业务进行拓展。”这也是天通苑物业选择上市初衷之一。　　另外据其介绍，由于天通苑多数是经济适用房，物业费用相对较低，普通住宅每月每平方米0.55元，而天通苑物业本身有2000多名员工，物业费低，但人力成本较高，造成相关物业服务质量较差，而物业服务质量不高则又反过来影响物业费收入提高，形成恶性循环。“现在我们收取物业费还是用手写，业主缴费也不方便。”上市募集到资金后，天通苑物业将对现有服务和设备进行更新升级，“物业费在网上随时随地都可以交，安保也不用保安到处巡视，可以用电子设备取代，不仅可以节省人力成本，还能提高服务质量和效率。”上述人士表示。　　同时其表示，上市后，天通物业费将推出差异化等级物业服务，不同等级服务实施不同的收费价格，“未来不会统一上调物业管理费用，但会推出不同的服务标准，好的服务价格肯定比较高，让追求高品质生活的业主有不同的选择。”　　这些只是天通苑物业对上市后基本期望，更大的野心是谋求在养老产业和社区商业、电商领域所有作为，目前天通苑大约居住着10000多名老人，为发展养老产业奠定良好的客源基础，不过对于具体如何发展养老产业，其并未过多透露。　　同时，天通苑物业还将建立社区综合服务平台，把物业服务、社区商业等相关配套资源进行整合，先期以服务天通苑自有业主为主，提供交费、保修、购物等相关服务，并逐步把这一服务延伸至周边社区，最后通过合作方式拓展业务辐射范围。　　想要实现这一切商业目标，资金是一个无法回避的难题，如果单纯依靠现有的物业管理费和停车费显然无法实现目标，而上市融资和打通资本通道无疑是多赢的选择。　　上述人士介绍，目前天通苑物业还处于上市培育期，公司内部还在整合相关资源，“把一些物业相关的资产划到物业公司下面，包括财务报表的体现，这些都需要耗费大量的精力和时间。目前能披露的只是些基础的内容，未来会不断披露相关信息。”　　对于上市时间预期，该管理者笑言不好判断，“从申请起需要半年到一年的考察期，逐步完善上市所需材料，具体时间还得最后看结果。”　　天通苑物业　　天通苑物业管理服务主要由方佳物业、顺天通物业和申迪物业三家公司负责。　　其中顺天通物业成立于1999年8月，顺天通开发和于冰各占股60%和40%，方佳物业和申迪物业均成立于2003年7月，股东均为田静和田羽。　　多年来，三家物业管理公司经历数次增资及股份转让，2011年4月份一次重大调整后，田静和田羽彻底退出股东行列，于冬笑、于冰、于凌三姐弟和佟佐仪4人直接或间接控制方佳、顺天通和申迪三家物业公司，以及天通苑养老和天通苑电子商务等全部公司股权。　　实际控制人通过在海外设立离岸公司上市主体，并在香港设立全资子公司，再由香港子公司在内地成立子公司直接控制实体，这一构架是多数国内赴港上市企业的常见做法，天通苑物业亦不例外。　　2015年下半年，为了适应赴港上市要求，天通苑物业构架再次大幅调整，于家三姐弟在英属处女群岛注册成立了东卓、东升、逸彩和金算盘4家离岸公司，其中于冬笑100%持股东卓，东卓全资持有东升，逸彩由于凌全资持有，金算盘则为于冰全资持有。　　8月26日，上市主体天通苑社区服务集团有限公司正式在开曼群岛注册成立，法定股本为38万港元。其中东卓占股67%，东升占股5%，逸彩占股10%，金算盘占股18%。于冬笑累计持有天通苑社区服务集团72%的股份。　　同一时间，天通苑社区服务集团在香港设立天通苑香港，并把国内最主要持股企业东正企业划入名下，而东正全资持有方佳物业管理、天通苑养老和天通苑电子商务三家公司全部股份，方佳物业100%控股申迪物业和顺天通物业。　　经过一系列调整之后，天通苑物业管理构架体系更加明晰。　　天通苑物业的主要收入来自物业管理费和停车费收入，2015年两者分别占比为68.3%和27.6%，未来将在社区养老和社区综合服务领域进行布局，预计2016年下半年正式启动。